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ちょっとした話、惜しみなく奪われる側の

インフラファンドでなく、ソーシャルレンディングの話
そもそも銀行貸し付け無い危ない話、これが分からないくらいの投資リテラシー、
借入ブースト50%の話が通じない、ブリッジローンに賭けるかどうかの話のみ

遊びで数十万太陽光発電ソシャレやったが、数千万円突っ込んでるのもいた
そりゃ大変だよ、MAX75%の棄損は

気をつけてくださいね、よく調べる、自分で調べる、とことん調べる
失っても良いかねでね、いやならなんの面白味も無い世界株インデックス投資へ

土地の話をしましょう。

　実は、太陽光新エネバブルで結構儲けているのは土地関連です。
　IDという売電権利の売買は、当初は土地を所有や賃貸してなくてもできましたが、さすがにその穴は封じられました。それは究極の徒手空拳で無から有でしたから当然儲けられました。その次には土地です。(IDも土地関連です)
　これまで特段の利用価値が無い、でも送電線には近い日照条件も良い造成もしやすい土地が突然価値を持ちました。上物の電機電気は一緒ですからだいたいMW4億円で、でも土地は千差万別で様々です。例えば、退職後の農業土地いじり含めた田舎暮らしの為に1千万円で買った土地が、毎年2百万円の賃貸料とかです。上物は一緒ですから利回り(IRR)出して賃貸料交渉すればいいだけでした。
　その土地は当然ですがそこにしかありませんし、太陽光発電にとって条件の良い場所というのは限られます。FIT終了後も太陽光発電所として価値を持つかどうか、これはその土地の良しあしにかかってきます。パネル自体は交換ですが造成も架台も送変電も減価償却は済んでいます、修繕は必要ですが。このまま元本分含めて分配されていきますので、当然投資口価格は下落していきますがゼロにはなりません。15年後くらいの最終的には交換パネル分の減価償却は残り、入札価格見合いで5万円投資口価格の4%かなと。

　インフラファンドに関して思いついたら、知っていることを色々とここで書いておきます。(ネットで調べて出てくる内容があまりにもpoor過ぎるので)

　要素は、金と土地と電機電気、対象は太陽光と風力で。

　まずはお金の話で銀行融資(レバレッジ50%の融資があっての収益性ですから)
　銀行は見ず知らずの人には普通は不動産(土地)を担保に金を貸します。住宅ローンが分かりやすいですね?そしてリコスーやノンリコースの別では、日本ではさらにノンリコースが主流ですね?全く楽なお仕事でした。でも低金利なので何かと新しいことを銀行もしないといけない、でもって新エネ案件への融資です。
　さて、土地を担保に取れない(評価低い)新エネはどうするのか、これがプロジェクトファイナンスと言って、カッコいい名前で呼んでいます。この融資は案件そのものを担保にします。新エネ「事業」そのものです。現在将来の物権債権(施設設備装置の一切合切や売電収入)に質権担保設定して金の出入りも常に監視します。確実に大手電力10社が買い取ってくれるのに加えてここまでして銀行は融資しています。

　ですので、エクイティ部分の出資者(我々投資家)も、インフラファンドはリートよりもきつく日常的に銀行の監視管理下にあるんだなと理解できます。(リートの融資が無担保なのは、破綻時は出資よりも融資が優先弁済で資産の約70%が土地でかつ不動産という分かりやすい伝統的資産だからです)

大規模な太陽光発電案件の組成(金も土地も電機も)に関わったことが無いとメリットデメリットの理解はしずらい、まぁ、YouTubeなんかの人はまず関わったことないでしょう。不動産よりも偏差値が高い事業ですし。

買う方(お客)は全て(地元の超大企業)電力会社、不動産は一般庶民。

新エネルギー送変電網整備の2兆円投資負担も既存契約は財産権侵害(つまり憲法違反で負ける)なので、新規契約からでしょうし、そもそも事業の仕組みとしては消費者(一般庶民)負担での計算なんでしょうから。

他でも投稿しましたが、配当というか分配金の話、参考までに

利益分とそれ以外があります、
ほとんど(70%程度)が減価償却しない土地のリートと違い、
ほとんど機械(発電設備)のインフラファンドは減価償却がおおきいので、
元本分(利益以外)としてどんどん戻ってきます。
そうしていくと見た目の元本(純資産と連動する時価株価)は下がっていきます。

あとはこの特性をどう生かすかです。

配当というか分配金の話

利益分とそれ以外があります、
ほとんど(70%程度)が減価償却しない土地のリートと違い、
ほとんど機械(発電設備)のインフラファンドは減価償却がおおきいので、
元本分(利益以外)としてどんどん戻ってきます。
そうしていくと見た目の元本(純資産と連動する時価株価)は下がっていきます。

あとはこの特性をどう生かすかです。

期末の地銀売りもお終いで、あと金利は長期の制御は継続するようだし。

ほんとに、地銀というのは仕方ないが金融市場のカモだな、組織人であるために個人よりも下手打ち。まぁ、地銀に就職する層はそもそもアニマルスピリットないからな、可哀そうではあるが実体経済での役割も効率化されてくればドンドン吸収合併だしな。

ここのコメントの90%は本当に「日本経済」と「日経平均」株価の違いを知らない
もっと言うと、225採用銘柄の多くはそもそも日本のみを相手にしてないし、
世界株の半分は米国で、次は?これも知らないでしょうね、

金利上昇の影響　
資産運用報告書を読めば分かりますP/LとB/S

仮に、LTV50%(実際はそれ以下)、資産は100%不動産(実際は現金あり)として
(そんなことはありませんが、簡便化して)

　　　　　　　 資本分 　負債分
営業利益率　　　 3%　と　3% 　　　　当然ですが同じ
経常利益率　　　 3%　と　2.25% 　　過去の低金利で0.75%(含む融資費用)
　　　　　　　　　これで、経常利益率は2.625%で、自己資本利益率は5.25%

　 　　　　　　　3%　と　2% 　　　　経常と自己は2.5%と5%

　　　　　　　　3%　と　0%　　　　金利と融資費用で計3%、まぁない

実際の投資先リートで有った数値では、
営業利益率　今　3.75%と3.75%
経常利益率　今　3.75%と3.0% 　　　自己資本利益率は6.75%
　　　　　　　　　　　　　　　 　　　現金も有りで、約6%の分配金利回り
　　　　　
　　　　　　
経常　金利up 　3.75%と2.0% 　　　　1.75%金利費用、自己資本利益率5.75%
経常　さらにup 3.75%と1.25% 　　　　2.5%の金利と費用では、同上5%

日経平均と日本経済の違いも分からん掲示板では、日経先物/CFDの40k\越えには関係のない書き込みばかりですが、ここは閑散としていて、玄人感があっていいですね。

日本の不動産(都心首都圏を中心としたリート)の特徴は、外国人(特にアングロサクソン系)投資家の投資対象となることで、投資要件、つまり法制度整備されて市場流動性を備えていて規模があるってこと。リート投資の対象になるG7のGDP上位国ってなかなか無いのよ。世界リートの構成にオーストラリアがあり、?ってなるでしょ、あれつまりリートの投資対象になるにはラテン系で特に南米なんて要件満たさないのよ。旧英国植民地でリート無いのは、やはり混沌の大陸インド、でしょ(シンガポール香港NZはあり)。新興国のリートのみ外した、債券と株式はある世界投資が8分割なのはそういうこと。無理して9分割にしない。

今は買い場。半導体関連だけではないのよ日本は。
S&P500などの米国インデックス投資はそろそろ利確して日本リートに移すのが今年のポートフォリオストラテジー。

金利?そりゃ物価(家賃)も上がるんでしょ。

地銀って、要は毎日新聞社と同じ、赤字前提で持っている不動産担保に金借りて企業の存続(自分たちの職場存続)だけで、社会的意義や機能はもう無い、メガ銀と信金信組とネット銀行、地銀は県に一行以下でよい、預金でREIT買ってとか、本来は企業への融資とか地域の住宅ローンなのに

売らざるを得ないのは買い

今の1800円台って、2020年のワクチンも無いコロナ恐怖まっさかりの時ですからね、今の都心は人が戻っていますし多少の在宅化(特にリモート化で儲ける情報通信電気電機は積極的)は有っても、オフィスが無くなるということは無い。そうなるとリートよりも電鉄の方が影響あるが、特にそうでもない。

閑散に売りは無し

リスク/リターンの話
ソーシャルレンディングとJREITの比較　
実際にやってみて

　　　　　そ　り
流動性　　×　〇　いつでも売れる
透明性　　×　〇　投資物件と財務諸表
収益性　　×　〇　LTV銀行借入有無

ドキドキ　無　有

ちなみに、どちらも破産を経験していますが、
結局、JREITは土壇場買い増しでプラスになっています。
ソシャレは他人の債権を買う市場がないのでそれは出来ません。

じゃあなんでソシャレ出資してJREIT買わない方々がいるかは
行動経済学の非対称のSカーブ、プロスペクト理論です。
まぁ、実はソシャレは見えないだけで、
そもそもやどんどんと棄損していたりするんですがね、出資対象が

教えてあげたい、ソシャレ出資でなく、JREITやりなさい、
R/Rからはそれが経済合理的行動、

日経平均がハプル越えか、という時に閑散としていていいですね、
なんと今年の書き込みも無し、

で、NAV倍率が温泉リート除くで最低でした、なんと0.72倍
このくらい下がると買う候補になりますね、
でも誰も見ていない掲示板でした。

89年日経最高値の時の東証一部PERは60倍でこれは異常です。
その時は色々と理由をつけて説明していました、土地の希少性とかね。
だから金融機関がイロイロと倒産しました。
因みに85年プラザ合意と円高対策って知ってるかな?これがバブルの始まり。
開けた蛇口はきちんと閉めること。さて今回は?

今のPERは別に普通です。全くの世界標準。
日経は半導体関連の寄与度大きいし、
NASDAQ100のようにブレ幅大きくて当たり前。

投資でのニュースソースはブルームバーグです、間違っても「文芸」春秋なんかではない、なんで文芸誌を???????

そのブルームバーグの今朝の記事
「米小売売上高、１月は約１年ぶりの大幅減－個人消費に一服感」

適切なところでザルを持って構えていること、ただそれだけです、
ここで経済のみならず政治批判している人は、絶対に金持ちにはなれません、
全てを他人の責任にしている人には金は回ってきません、断言できます。

この10年リーマン後の世界的緩和で金のバラまき(日本の黒田砲アベノミクスとコロナ対策)では金はどこに行くのか?チーズはどこにある?ザルはどこに仕掛ける?
たったこれだけです、とても簡単。

閑散としているので、参考までに昨年なんで1.5k\台で買ったか
結果としてこの一年では60%upと優等生
皆さんもいい株に出会えますように

国内続けざまのタイヤ値上げの動き(あれなんだろうかの気づき)
先行インフレの米国で利幅高い大口径SUVで強い(そうかそうか)
タイヤメーカーで一番小さい(だから吹くときには吹き上がる)
PERが大手比較であれってくらい低い、配当もよい(こりゃ買いだ)

気配を感じたら、事実を調べて、自分の頭で考えて、決断する
そのシナリオが狂わない限り売らない(文春の記事はその典型)
誰の意見も聞かない、戯言にも付き合わない
大丈夫、そうしていればそのうち株で儲けることできますよ

いつの間にか戻しましたね、

文春記事に騙された方も自己責任、これが株の世界です
所詮、経済活動には何の関係も無い芸能人や政治家という個人の、
下ネタ暴露のイエロー誌なんですから
WSJとは言わなくても、東洋経済を購読誌としては如何?

インデックス投資は米国株世界株から日本株にシフトで正解も
なんかすごい上げだな

そろそろ靴磨き投資評論家の出番だな