kuro_kuro

エスコン投資法人は第三者割当（日本エスコン引き受け？）による増資、賠償金支払いによる債務超過（賠償金相当）分の減資を行い元の資本金に復帰・・・・ということで結局今回の不正取引で得た利益を日本エスコンが吐き出して弁済というストーリーとなった。　この結果日本エスコンは今回得た利益相当分の吐き出しのみで一件落着、、としたようだが、これにより日本エスコンは実質損は発生せずに済み、一方この不祥事で値下がり損失を抱えた投資主の損害の100％はカバーされてない。
大口の投資主である機関投資家はこんな賠償スキームで了解できたのだろうか？
更には賠償金額が本当に妥当なのかその根拠も示されておらず、このままでは日本エスコンの投資法人からの経営撤退がなされない限り価格回復を待って売り方針
処で、日本エスコンの支配株主である中部電力は本件いったい何を考えているのだろうか？これも一切説明なし！！！

1月末返済期限の来る約90億円の借入れ金が、今後5年～6年間の期限で借り換が出来たようだ、長期市中金利の上昇が見込まれる中で現在よりも平均約０．２％アップとなり分配金への影響はマイナス約５０円～６０円と思われる、
このマイナス要素と今後のインフレ傾向や高齢者飛躍的大増加による需要増見込みや平均稼働率１００％の高齢者施設への投資をどのように判断するかがポイント
ここはじっと我慢の塩漬け覚悟

エスコンアセットマネジメントは賠償金66千万円支払い可能なだけの源資、内部留保あるのかな？　それとも本不正取引で利益を得た親会社エスコンから賠償を得るのかな？　いずれにしても今回の対応表明で一応のけじめをつけたことになるので、価格上昇のきっかけとなることを期待！！

業務改善命令
①本件に関する投資法人の投資主に対し、今回の行政処分の内容を十分に説明し、適切な対応を行う
こと。
②投資法人資産運用会社として、公正かつ適切な業務運営を実現するため、法令等遵守に係る経営姿勢の明確化、経営陣による責任ある法令等遵守態勢及び内部管理態勢の構築、並びに、これらを着実に実現するための業務運営方法を見直すこと。
③本件発生原因を究明したうえで、投資運用業に係る意思決定の妥当性を検証するための社内プロセスの明確化など、利益相反管理について十分な態勢を構築することを含め、具体的な再発防止策を策定すること。
④今般の検査結果を踏まえ、経営陣を含めた責任の所在の明確化を図ること。
⑤上記①から④までの対応状況について、令和 4 年 8 月 15 日までに書面で報告するとともに、その全てが完了するまでの間、随時書面で報告すること。

今日が上記改善報告期限、その内容は当然投資主にも報告あるはず。

当社は、不動産鑑定業者から提示された鑑定評価額に係る中間報告又は概算額が親会社の売却希望価格に満たなかった３物件の不動産について、親会社の売却希望価格を優先し、親会社の売却希望価格を伝達するなどしたうえで、鑑定評価額が当該売却希望価格を上回るものとなるよう、算定を依頼した不動産鑑定業者に対し、鑑定評価額を引き上げるための働きかけを行っていた。こうした行為は、不動産鑑定業者の独立性を損なう不適切な働きかけであると認められる。

上記3物件とはどの物件であったのか、鑑定評価額を幾らから幾らに引き上げたのか投資主に公表、報告して反省の姿勢を示すべき処、全く報告なし、現経営陣による今後のリート運営では信用回復は無理だ。　中電主導による改善新体制の報告を待っています。

業務停止命令
新たな資産運用委託契約の締結禁止※1及び不動産（不動産信託受益権を含む）の取得に係る運用指図禁止※２（令和 4 年 7 月 15 日から令和 4 年 10 月 14 日までの間）

要は不動産売買業務を10月までお休み、あとは体制の見直し・・・それもコンプライアンス委員会 は今回の不祥事を見逃した委員がそのまま続投し単に1名増員したのみで反省の色なし

(b)コンプライアンス委員会
【変更前の構成員】
1)コンプライアンス・オフィサー（委員長） 徳永 寛
2)外部委員（弁護士） 麻生 裕介
3)代表取締役社長 鍵山 武治

【変更後の構成員】（2022 年 5 月 30 日付）
1)コンプライアンス・オフィサー（委員長） 徳永 寛
2)外部委員（弁護士） 麻生 裕介
3)代表取締役社長 鍵山 武治
4)コンプライアンス部副部長 小原 昇

ただ中短期投資主としては実害のない処分決定により、下落前の価格まで当面は買いが正解、長期的には親会社日本エスコンとの関係が続く限り要注意

どう考えても業務停止処分だとしたら投資主として納得できない、処分は水増し価格を押し付けた親会社の日本エスコンに下すべきであり、処分方法としては水増し分価格と正規鑑定価格との差額をエスコンアセットマネジメントに払い戻しさせるか、不当所得として所得税の追徴金課税を日本エスコンに課すべきであり、少なくとも投資主に与えた損失の回復を命じるべきであり、金融庁の対応が業務停止処分だとしたら全く役人根性そのものの無能な結論ではないか

日経記事
金融庁は中部電力系の不動産投資信託（REIT）運用会社、エスコンアセットマネジメント（東京・港）に3カ月間の業務停止命令を出す方針を固めた。本来なら不動産を割安で購入し高い運用利回りを目指すべきなのに、REITに親会社の持つ不動産を高値で買わせるために鑑定会社に高い価格を提示するよう働きかけたという。REIT運用会社への業務停止命令は2007年のダヴィンチ・セレクト以来、15年ぶり。

エスコンアセットマネジメント（資産運用会社)が業務停止となった場合、具体的にどのようなことが起きるのか？　一般の製造、販売業務と違って業務対象の不動産賃貸を停止できるわけもなく運用収入も止まらない、せいぜい進行中の不動産取得、譲渡交渉が数カ月延期、取り止めされる程度でさほど実害が生じるとは思えない。金融庁がこの程度の制裁効果しか考えられない業務停止処分をだすのか？　どなたか参考意見教えてくれなせんか、

同じ時期に中電不動産からも複数物件取得しており、指摘されたのは日本エスコンから取得の3物件、中電側は親会社として子会社の今回の不正取引を見逃せば中電としてのコンプライアンス不足を株主から糾弾されるはず。　日本エスコン経営陣の退陣と中電不動産に吸収合併するなどの経営改革を余儀なくされるのでは・・・・・、期待して保有継続、、、、それにしても不動産鑑定事業者もいい加減で時折売買当事者の言いなりの鑑定を行う実態を目撃しているが鑑定事業者としての矜持も使命感もない、こんな鑑定業者が存在する限りスポンサーと直接的に利益相反関係にあるREITへの投資は慎重にならざるを得ない。

スポンサーである（株）日本エスコンの大株主である中部電力（50.3％保有）の対応に期待する、中電側から当投資法人に直接経営参加など経営改革が行われば、金融機関、投資家などからの信頼回復もあり得るので、今後の中電の動きに注目したい。

狼狽売り下げすぎでは？スポンサー株主中電に期待し明日は戻すかも？　買いチャンス！ナンピン買い増ししました

証券取引等監視委員会に指摘された取得不動産鑑定価格水増しはスポンサーとの力関係などからどこのreitでもあり得ること、今回の指摘で当面は真面目にやるだろうからしばらくは投げ売りせずに様子見することとしました。

円安が急速に進んで、ドル建てでみるとJREITは大幅な値下がりとなり海外勢からみると今が買い時と判断しているようだ。　このまま円安が進むと更にJREIT指数で2000ポイント超えも現実となりそうです。フロンテイアも￥510000～￥520000達成が近い。

今回の増資で購入する物件で、「アペルト東中野ビル」は稼働率69.3％というゴミ物件で購入先の芙蓉総合リース株式会社はスポンサーであるみずほ信託が株主で、特に大株主がヒューリック、このヒューリックが買わないものを、ONEリートが購入する構図となっていて明らかに資産拡大に紛れてゴミをはめ込んだものと見受けられる。
この物件の鑑定評価では収益還元法により運営収益118百万円/空室損失等4.6百万円と見込んで空室率4％程度で計算しており、現在の稼働率とはとてつもなくかけ離れた非現実的計算で高額鑑定評価されている。
以上に加えて東京パークサイドビルのテナントの大規模（全体の15％）解約もあり機関投資家から見放された可能性あり。
この際思い切って損切り処分します。

信用格付(AA）、スポンサー（三井不動産）、日銀が5％以上保有などを考慮するとこのまま順調に運営されれば分配金利回り3.5％までは買われるものと予想される。
従って投資口価格550000円～600000円程度も十分期待できる。

当社のスポンサー会社である日本エスコンは4月５日付けで第三者割当増資して中部電力がこれをすべて取得し支配的な親会社（株式保有比率51.5％）となる。　これにより中部電力の信用力による財務基盤の強化や営業力の更なる拡大が期待できそう。

1月15日にスポンサーが三井住友系に変更完了。他の大手REITに比べて比較的高めの長期借入金利は徐々に改善され財務基盤もかなり強化されるのではと期待されます。また、ここは商業REITでも全般的にテナントがスーパー、スポーツ施設、ドラッグ、衣料などで、飲食関係も比較的コロナの影響が少なそうです。これらの好環境もあって、分配金利回りも5.0～4.5％までは買われ￥260000～￥280000は充分期待出来そうです。

ここは珍しくも地主としての土地賃貸収益狙いの投資がメインで、上物の業績や業容に殆ど左右されない超安定投資で、その代わりに将来の業績発展もあまり期待できない（コロナの影響など全く無縁）。従って地主としての安定収益（分配金）を期待して郵便貯金代わりに購入しました。

11月20日のプレスリリースでここのスポンサー企業のケネデイクス（株）が三井住友ファイナンス＆リース（株）の子会社による株式の公開買い付け、その後上場廃止を行うこととなり最終的にはケネディクス（株）は元々のメイン株主（シンガポールのARA）30％、三井住友70％の非上場完全子会社になる予定。　これによりこのRIETは完全に三井住友系列となり資金力など財務基盤が強化されるので一層の成長が期待される…ということでこのところ価格上昇していたようだ。　本日森ビル系REITから急遽乗り換え、今後を楽しみにしています。