fwx*****

>>No. 120

遅くなってごめんなさい。

本論点における『減価償却は、永久に出来る訳では、ない』という』あなたのイメージというかお考えをもう少し詳しくお知らせ下さい。

それに対応してご説明いたします。

>>No. 116

madさんは、利益超過分配金は、収益で賄われていない。と言う。
多分、彼の勘違いは、税務用語で利益超過分配金は、『資本の払い戻し』と説明されているからだと推察されるんだけど…
多分、彼は、俺たちの出資金から払われているとか勘違いしてんじゃねーかな。
だろう？笑

REITのopd・利益超過分配金の元は、家賃収益だよ。〔ホルダーの皆さん、この点は、安心して下さい。他の論点は、知らないけど笑〕

ただ、普通分配金とちょっと違うのは、
減価償却として一旦は、REITに貯金されたお金なんだ。
まあ、減価償却費とは、将来の修善や経年で性能が落ちたものの回復費〔capex・資本的支出と言います。〕の準備金ですね。
実物不動産投資している人は、みんな知っているね。

だからREITの利益超過分配金は、
減価償却費として将来に備えて貯金しとくか
いやいや、さっさと投資主に分配してしまおうか、と言う判断の問題なんだ。

特に物流施設は、減価償却が割高なんだな。
だからいっぱい溜め込まず不要な分は、投資主に返しましょう、と言うわけさ。
そりゃぁ、貯金か吐き出しかで人々の判断は、分かれるだろうけど決して蛸足分配じゃねーな。貯金するかしないかの問題だよ。笑

で、俺は、ラサールの回し者でもないよ。笑

あと最後によ、
俺は、頭が悪くてmadさんは、頭がいい、
と言うことは、異議無し‼️笑

あ〜疲れたわ。
イチャモンじゃなく論理的な話がしてーよ。
もう関わらね〜

>>No. 116

madさん、あなたがね、opdなんて用語使うから基礎知識は、ある人だと思ったから
あの文を書いたんだけど…難しかったか。

頭いいとか悪いとかじゃなく、あなたとは、論理的に何か実になる話しも出来るかと期待してたんだよ。
まあ、いいけど…

ただ、ホルダーとしては、間違った知識で
悪いこと言われるのは、嫌だな。
多分、他のホルダーもそう思っているよ。
だから👎が多数で👍がゼロなんだ。

俺は、ラサールの回し者じゃないけど
少し話ししようかね。
ホルダーの皆さんも気分悪いだろ。

REITのopd・利益超過分配金と減価償却の話

しかし、最近このパターン多いなぁー
何かいい情報、見解が聞けるかも、と質問するへんてこりんなイチャモンつけられるんだよなぁ〜参ったぜ。

>>No. 114

一般論としてopd🟰蛸足分配というのは、ちょっと乱暴な結論付けです。

物流施設は、一般的に他のセクターと比べ減価償却率が高く〔地価が安く建物価格が高い〕なるわけです。つまり減価償却と言う名の我々のお金を溜め込んでいるわけです。

それに対してご指摘の資本的支出・capex投資比率は、多くて3割とすると溜め込んだ減価償却と言う名の資産をどう活用するのか、という論点は、重要な内部成長戦略な訳です。〔それ故に法律は、減価償却費の確か6割ぐらいopdを認めているわけです。投資主の為に有効活用しろよ！〕
opdは、capex及び減価償却率によったら投資主に誠実な施策と思うのですがいかがですか？つまりケースバイケース。

それともmadさんが当該銘柄のopdにつき
特別、悪徳行為であるという情報をお持ちでしたらお知らせいだだけると助かります。

あまりにも大きな下げ、
ここ何かありました？
ご存知の方、推察でも構いません。
　
教えていただけませんか。🙏

この産業ファンドがあのインビンシブルと
利回り競争かい。
銀座のクラブが山谷に出店だ。
笑えるわ。
同じ類の銘柄になったと言うことですね。
KKRさんよ！

コロナでインビンシブルが配当金数十円、
確か三万円を割っていました。
真っ逆さまの落ちるインシブルナイフを掴んだら美味しかった。

投資は、落ちるナイフを血だらけで掴むのが面白い。

さて…産業ファンド笑

昔は、そうじゃなかたんだよ。

地道にCREに基づいて物件アクイジョンしてたんだ。それがまた、企業のオフバラニーズ、持たざる経営戦略に合致していたんだ。

随分、分配金と転売益を儲けさせて頂いて
REIT説明会の産業ファンドのブースに行って
俺は、いつもお礼を言ってたくらいですよ。

娘の嫁入り道具にこの銘柄入れようと考えていたけどとてもじゃないが無理だな。

>>No. 193

億り人さん
俺、ここ昔から数百持っているけど、
この記事は、見落としてたよ。

新運用会社の動き見て薄々感じては、いたんだ。
日本都市Fも持っているんだけどね、
つい最近この記事の通りの動きしやがったよ。予定通りの戦略なんだな。

出口にされちゃ堪らんね〜

ハンドルネームからしてあまり頭のいい人とは、思わなかったけどお見それしやした。
さすがは、億り人を名乗るだけに見るとこは、きっちり押さえてますね。
ありがとう

ところでここ持ってるの？

>>No. 155

oeさん
下手な物件を買うと当然分配金は、下がります。〔でもそれは、希薄化・ダイリューションとは、あまり言わない。それは、資本価値が希薄したのでなく物件取得が下手なだけですから。単なる下手。笑〕
スポンサーのグループ企業からクソ物件買わされたら最悪ですね。良く観察しないといけないですね。
本業がある僕らは、なかなかそんなヒマないですけどね。

僕とナオさんから始まった話題、ダイリューションとは、つまり資本政策の話題なんですよ。
物件以外の要素で増資は、分配金にどんな時にどう影響するか？
研究してみて下さい。
REITは、増資して外部成長するものだから必ず増資しますからね。

増資は、市場の雰囲気的に株価に影響しているからチャンスでもあるんですよね。増資🟰ダメでは、勿体無いです。
まあ、今の産業Fがいいとは、思わないけども。昔は、良かった。

悪徳運用会社に騙されない様に
お互い、頑張りましょう。

1.ナブと増資の話
ナブは、BSの右側純資産の投資口一口単価です。
ナブの金額以下で増資したら資産は、取得簿価で計上され加重平均でナブがさらに低下しますね。ナブの低下は、まあ気持ちよくない。
市場がそう感じるから株価は、低迷するのかもしれませんね。
しかし考えてみましょう。

ナブの低下がPL表の収益に直接的に影響しますか？
そりゃあ間接的には、多少の影響はするでしょうが・・・
つまりナブの低下は、直接的に俺たちの分配金には、影響しない。
俺は、ナブより低い価格での増資・・・いい気持ちはしないけど論理的になにが【希薄化】するのか分からない。

皆さん、ナブ低下の分配金に対する悪影響、考えてみてください。
そしてここでお知らせください。
ののしりあいより余程有意義です。笑

2.一口出資金と増資の話
例えばあるリートが一口10万円の出資金で分配金1万円でスタートしたとします。
一年トラックレコードを積み上げたけど株価が低迷し5万円。
しかし悪徳運用会社が増資を強行したとします。
一口出資金以下の増資です。

考察の論点がずれるからデッドのレバ効果は、無視します。
取得物件も同じ収益性とします。
とすると・・・
資産15万円に対するＰＬ上の利益は、1.5万円ですね。
一方、増資で二口になってるから一口分配金は、0.75万円です。
これを希薄化と言います。
逆に一口出資金以上の一口20万円で増資に成功したらどうなるか？
一口分配金は、1.5万円になりませんか？これを逆希薄化と言います。
既存株主には、いい話です。

この様な増資を俺は、勝手にプレミアム増資と言っています。
俺の勝手でしょ、と。笑
でも勝手に言ってるわけじゃないんだけどね。笑

matさん
俺の論理は、理解していただけました？

madさん、いや～からんでくれますね、笑
俺もね、ナオさんがもう勘弁してくれ、と言うからコメントしたら彼に〔彼女かな？〕ケンカ売るみたいだから引っ込んだんだけど、

あなたがせっかく絡んでくれたし、今日は、日曜日で時間もあるし、
それに増資についてのコメントが結構あるから皆さん関心があるのでしよう。

業界周辺に身を置く立場として少しお話しましようか。
用語は、どうでもいい。それぞれ好き勝手に使えばいいや。

それより増資と俺たちの財布に入る分配金の話をしましよう。
少し長くなるかもしれない。
関心ない方は、怒らないでどうぞ無視してください。

1.NAV〔以下ナブという。〕と増資の話
2.ナブと一口出資金り話

なるほどやはりNAVでしたか。
確かにNAVが低下するのは、気分悪い。
しかし
本来の定義は…

仰る通り止めましょう。
ここは、投資指標のゼミじゃない。

>>No. 127

ナオさん、引き続きごめんなさい。

ディスカウント増資と聞いて気になって僕も
調べました。〔ディスカウント増資は、既存投資主に対する泥棒行為です。〕

現在一口当たり出資金は、89,445円で時価が
12万円から13万円。
取得物件にもよるのでダイリューション発生の可否は、別として
本件増資は、プレミアム増資だと思いますが
あなたは、何をもってディスカウント増資と
感じましたか？

どちらにせよKKRの運用、嫌な感じですよね。価格上昇の今時物件取得、それもスポンサー関連から取得なんで嫌な感じ。

スポンサー関連とREIT、
市場での取引なら許されるもんじゃないですよね。

日本都市開発でも2%利回りでSPCに出資してみたりスポンサー企業から物件買ってみたり嫌な感じだったんですよ。KKRは。

日本都市開発と産業ファンド、喰うつもりなんですかね？

こりゃ売りかな…
お気に入りだったのに…

ナオ様
えっ、ホントですか。
ついにディスカウント増資をやるまでの
腐れがスポンサーになったのですか。
もう終わりですね。

すみません、現在の一口簿価と言うか出資金が分からないのですがおいくらですか？
一年ぐらい前は、簿価と時価でかなり余裕で差額があったよーな。

で、取得物件noi利回りとボートフォリオ利回りの差は、いかがなんですか？
ご指摘の様に露骨にダイリューション発生なんですか？

>>No. 124

ホントにその通りですよね。
今は、買い時でなく売り時です。
物件の売主は、また、スポンサー関連企業ですか？

どーも新スポンサーは、やることがコンフリクトの匂いプンプンしますよね。
この銘柄、お気に入りだったのだけれど…

>>No. 120

この銘柄は、希薄化増資〔ディスカウント増資〕は、していませんよ。
一口簿価以上のプレミアム増資をしてきた銘柄で有名です。
〔今後は、スポンサーが変わってどうなるか分からないけど。〕

物件選定も悪くない、そしてプレミアム増資、この組み合わせで株価が伸びて、
それでまたプレミアム増資が出来て、
この良い循環でやってきたのですけどね。

スポンサーが変わってどうなることやら。

この落ちは、なんなんでしょう？
どなたかご意見をお聞かせくださいませ。🙇‍♂️

>>No. 904

この銘柄は、どんどん上がる株価で有利に増資〔プレミアム増資と言います。〕を繰り返して拡大・外部成長してきた銘柄です。
それ自体は、既存の投資主にとってありがたい。

コロナでホテル市場が立ちすくんでいる時に積極的に安く物件を買いあさっていました。さすがでしたね。鮮やかな逆バリだった。

しかしだからこそ評価が高く株価が高い。
コロナ中にいち早く株価が立ち直りました。
暴落は、ほんの一瞬だった。
だから利回りが低すぎる。買えませんね。
僕は、売りもしないけど。

ホテルリートとして最高の銘柄でしょう。
しかし買えない。
利回り最高のインビンシブルと何から何まで対極の銘柄でしょう。

ホルダーに皆様
もしもここの運用会社に質問する機会があったなら
なぜ今の市場状況〔これがキーワード〕で
売却でなく交換なんだ？
含み益を投資主に還元しないのか？
と聞いてみてください。

そしてここで回答をお知らせいただけたら
嬉しいです。
私もお知らせします。