霞ヶ関キャピタル(株)【3498】の掲示板 2024/04/06〜2024/04/09

>>154

>特に不動産業平均PER比較で見れば割高でしょう。不動産業種は割高なのは、色々>と不確定な不安要素がある業種だからです。

しかし、まぁ、ここの住人はレベルが低いねぇ・・・

不動産業界が低ＰＥＲなのは、「不確定要素」とか意味不明の理由ではなくて、端的に「有利子負債が多い」からです。
Ｍ＆Ａの教科書を読めば書いてあるとおり、企業価値の公式は
その企業が将来産む「キャッシュ」の「総和」を「現在価値に割り引いた」額から「負債」を差し引いた額が、その企業の企業価値です。

考えてみれば当たり前のことです。
企業を買収するときに、その企業が将来「キャッシュ」を生み出すから企業買収をするのです。不動産投資で「家賃」という「キャッシュ」を生むからマンションを買うのと同じです。
そのキャッシュを何年分見込むのか？　その数年分のキャッシュの総和を現在価値に割り引く場合その割引率をどのくらいと見るのか？　Ｍ＆Ａではここが難しいところですが、この難しい点は置いといて、知っておくべきは、最後に「負債」を差し引く点です。
企業を買収すれば、負債まで「くっ付いてくる」のですから、キャッシュの総和が多くても、そこから借金を返済したら幾らも残らないのでは、高い値段で買収できません。
ですから、最後に負債を差し引くのです。とすると、負債が多い会社は「企業価値が低い」ということです。

だから、負債が多い会社は、ＰＥＲが低いのです。純利益の何倍の株価であるかを表すのがＰＥＲですが、負債が多ければ、買収価格が安くなるのですから、株価（株価というのは理論的には企業価値を発行株済み株式数で除したものです。）も安くて当然で、ＰＥＲの倍率も低くなるということです。

以上を霞ヶ関キャピタルに当てはめると
まず、この会社の自己資本比率は前期末で25.4％ととても低いです。要するに有利子負債が多いです。ですから、他の不動産業者並の低ＰＥＲでないとおかしいです。
しかも、この会社の営業キャッシュフローは2年連続「赤字」です。営業キャッシュフローが赤字ということは、企業価値の計算の上で一番大事な「キャッシュを生み出す」どころか、毎年「キャッシュを減らしている」ということです。
従って、この会社の企業価値はゼロです（正確には純資産額とイコール。株価はＰＢＲ１倍が妥当）。

企業価値の公式を知っている機関投資家が、この会社を空売りするのは、このためです。

ついでに、この企業価値の公式がいかに重要かを理解するために、金利の話しもしておきましょう。
「金利が上がると株価が下がる。金利が下がると株価が上がる。」この理由は企業価値の公式の「割引減価率」にあります。

割引減価率は国債の利回り（つまり長期金利）をベースにしていますから、長期金利が上がれば、割引減価率が上がります。逆に長期金利が下がれば、割引減価率も下がります。
つまり、金利が上がると、キャッシュの総和が一定でも、それを現在価値に直す割引率が高くなりますから、割引額が多くなって企業価値が下がり、企業価値を発行済み株式数で除した株価も下がるという関係になります。
逆に、金利が下がると、キャッシュの総和が一定でも、それを現在価値に直す割引率が低くなりますから、割引額が少なくなって企業価値が上がり、企業価値を発行済み株式数で除した株価も上がるという関係になります。

以上のとおり、株式投資では”企業価値の公式を常に頭に置いておく”必要があることをご理解下さい。

>>154

追加
不動産業のリスクは造っても売れる保証がないことです。不良在庫を抱えるリスクがある。投資資金の回収に時間が掛かるリスクがあることです。

このような不動産が持つリスクに対し、
霞ヶ関キャピタルは需要の高いものしか作らない。
土地投資資金は半年程度で回収する。物件毎に会社を作り、他へのリスク波及を抑える。
世の流れを敏感に捉えて、先手を打つ。自然エネルギー分野から事実上撤退した。その一方、ホスピス事業に新規参入した。
リスク管理を徹底していることです。