fuuten

＞権利確定日保有において付与された新株予約権は無償割当のため、原則、
＞取得価額が0円となります。

おそらく、1/12時点でJIAの株保有していた人は　1/17　になると証券会社の
保有銘柄の画面に　7172-9　が表示されるようになり、7172-9　の取得価額は
０円　ですという意味だと思われます

カン違いで買ってる人も混じっていると思いますよ

イザナミとかのソフト使ってシステムトレードしてる人はファンダなんか見ないですからね。
前日比で以上に安くなった株価の反発狙いで買ってるんでしょうね

ただ、SBIリーシング、FPGの株価堅調で、JIAも業績の拡大期待が基本的にあるんだと思いますわ

後、新株予約権利付き最終売買日を通過て不透明感が無くなったことで買いを誘っているのでは・・・・

7172-9　は新株ではなくて新株予約権で　1/17～3/5　まで上場され、
市場で売買できます。3/6に上場廃止。

本体株価に連動して新株予約権も価格変動するので、購入後、1株357円の行使代金払って株にするのもよし、新株予約権が値上がりしたら市場で売って利益確定するのもあり　ですわ

12日金曜日に引け成で500株追加したけど、今のところ正解だったようだ。

ライツは株価と会社の実態が時間的にづれるのでよく判らなくなるが
結局のところ、JIAの事業が伸びるか伸びないどちらを想定するかということ。

今、STOP高1071を付けてるし、JIAの事業が伸びると想定するなら買い一択だ！！

人それぞれいろんな見方あるでしょうが、自分は会社発表をそのまま受け止めています

１．2022.12.15公表---配当予想の修正
　　→2023.1.19IRで「新築不動産販売部門における高付加価値戦略が奏功し、
　　　各プロジェクトの利益が想定よりも大幅に増加したことに伴い･･･」と記載
　　　されているように好調な本業によって増配したと捉えています

２．2023.01.05---ファンスタイルの子会社化2022.12.30効力発生日
　　→2023.12.3日経電子版記事「福岡や沖縄に「億ション」増加　九州各地で
　　　地価急上昇飛躍する九州・沖縄経済」とあるように沖縄地区の不動産需要を
　　　見越したものですよ。先見の眼ありますね

３．2023.01.19---業績修正（負ののれん8億円計上）
　　→ご存知のように負ののれんはキャッシュの裏付けのない、会計上の評価益
　　　ですから、それをもとにキャッシュアウトする増配は通常、行わないの
　　　ではないですか

●2023年1月5日IR
「…2022 年12月30日を効力発生日として･･･」
　　つまり、22年12月期において実質BSの連結のみ行い、資産・負債は時価評価
　　するから特別利益（負ののれん発生益）が発生したということで、
　　ファンスタイルＨＤの売上・利益の業績寄与は23年12月期からです。

●2023 年１月19 日IR
　　２．修正の理由に以下、記載あります
　　〇〇〇
　　新築不動産販売部門における高付加価値戦略が奏功し、各プロジェクトの
　　利益が想定よりも大幅に増加した
　　ことに伴い、2022 年 7 月 28 日に公表いたしました通期連結業績予想の
　　各段階利益は達成する見込みとなりました。そのため、当社グループは、
　　新築不動産販売部門の一部プロジェクトに関してより高い利益を目指すなど、
　　販売方針の一部見直しなどを行いました。この結果、売上高は前回予想を
　　下回る見込みとなりました。
　　また、営業利益及び経常利益は前回予想を僅かながら下回る見込みとなり
　　ましたが、その要因は、2022 年12月 30 日付で簡易株式交換にて取得
　　いたしました株式会社ファンスタイルＨＤの取得関連費用の計上による
　　ものです。他方、親会社株主に帰属する当期純利益は、特別利益（負の
　　のれん発生益）が見込まれることから、前回予想より20％を超えて上回る
　　見込みとなりました。
　　〇〇〇

　　会社側の主張を代弁すれば、２２年７月公表の各段階利益は達成する見込み
　　はあるが、市場動向からすると高く売れそうなので販売を控えた。
　　また、ファンスタイルＨＤの取得関連費用の計上もあるので結果、売上～
　　経常利益までは22年7月公表の業績比、未達となり、負ののれん発生益に
　　より純利益は上回ったということでしょう。
　　この主張をどう受け止めるかは個々の判断でしょうが、その後の日経記事
　　「東京23区 平均価格も「億ション」値上がり期待が需要押し上げ」
　　・・・・・2023年9月19日付けからすると間違ってなかったし、私自身
　　は会社公表の予算・計画の信頼度は低下してませんね

今日の日経、売上高300億円以下の中堅上場企業「NEXT　Company」にLAHDが2位で載ってます

なんとなくじわりとうれしいな


◎◎◎◎

「他社が手掛けていない物件に的を絞り、不動産ブランドを磨いてきた」。2位のLAホールディングスの脇田栄一社長は胸を張る。同社は分譲マンションなど新築不動産のほか、リノベーション（大規模改修）による中古マンションの開発・販売を手掛ける。高級感のあるデザイン・設計が強みで富裕層からの人気が高い。

　なかでも高級分譲中古マンション「ラ・アトレ」を主力ブランドとしたリノベーション物件の販売が伸びている。東京都港区など都心3区の広さ100～200平方メートルの物件で、販売価格は1億～5億円台を中心にしている。不動産市況が現在よりも割安だった13年ごろからいち早く保有物件を増やしてきた。

　かつては首都圏などで2000万～5000万円台といったマンションを扱ってきたが、立地や物件を大胆に絞り込み、高級路線へのシフトを進めた。



LAホールディングスは東京都港区などで高級分譲中古マンションを販売

　物件の仕入れから施工、アフターケアなどを一貫して手掛けることで付加価値を高めている。デザイン面では著名なデザイナーを起用し、「空間や間取りに余裕を持たせたホテルのような設計で高級感を演出している」（脇田社長）。

　23年12月期の連結売上高は300億円と前の期比64.4%増を見込む。中期経営計画では25年12月期の売上高で400億円の目標を掲げる。22年には沖縄の同業を買収した。今後は福岡や沖縄の不動産開発に力を入れる。

新株予約権が行使され、増加した株数を反映した結果ですよ

ライツ・オファリングは久しぶりに遭遇したけど株式分割と増資の折衷案みたいな財務戦略だな

株価は来年1月12日（新株予約権付最終売買日）に向けて　９４４円　まで理論上、下落するんじゃないかな

ライツ発表前後の経済的価値が同じと仮定すると以下の計算が成り立つからね
（発表直前株価１５３１円＋行使代金３５７円）×１００株＝１８８８００円

新株予約権行使後は２００株になるから
　１８８８００円÷２００株＝９４４円

ホルダーは新株予約権行使するなら９４４円まで下がっても悲観する必要ないね

むしろ株価９４４円を下回ったらお買い得ということだろう

もちろん業績見通しで株価は上下するだろうが、悪い話一辺倒ではないと思うわ

来年１月１２非までに９４４円下回る場面があったら買い増ししたいな

明日は　「幽霊の正体見たり、枯れ尾花」　の展開が想定されるな

配当落ちで下がるぞ、下がるぞ　って心配して売ってるんだろうな

売りポジ持ってる人は今日、決済した方がいいのでは？

それともデカイ配当相当額、払いますか？

長期組はどっちでもいいけど

配当権利を取った方が得かどうかはその時の相場状況による。

例えば、2023年3月は権利落ち後、配当落ちを埋める銘柄が多かった気がする
シリコンバレーバンクの騒動で事前に相場が下げてたからね。

2023年9月は権利落ち後、配当額以上に下げて権利落ちを埋めきれない銘柄が多かったように思う。夏場以降の日経調整局面が続いていて１０月の株安アノマリーを嫌ったんだろうな。

要は権利落ち後、下で待ってる投資家がどれくらいいるかって事でしょ。

ここの2023年12月期の配当落ちはどうだろう

今年は新NISA始まるし、米株堅調で日経も底堅そうだし、一旦配当額以上に下がっても比較的早く、配当落ち埋めるんでないかな

発行価格は12月18日、つまり初日に決まるよ。

この手の募集はだいたいどこでも初日。
霞が関Ｃの２年前増資時も初日の16:50にIRあった。

ディスカウント率は2年前増資時は　５％　だった。今回も同じぐらいかな？

成長率評価して株価は堅調に推移するでしょうね。

8000円超えるとNISAで３個買えなくなるし、年明け、8000円割れあるかな？

配当権利を取った方が得かどうかはその時の相場状況による。

例えば、2023年3月は権利落ち後、配当落ちを埋める銘柄が多かった気がする
シリコンバレーバンクの騒動で事前に相場が下げてたからね。

2023年9月は権利落ち後、配当額以上に下げて権利落ちを埋めきれない銘柄が多いように思う。夏場以降の日経調整局面が続いていて１０月の株安アノマリーを嫌ったんだろうな。

要は権利落ち後、下で待ってる投資家がどれくらいいるかって事でしょ。

ここの2023年12月期の配当落ちはどうだろう

今年は新NISA始まるし、米株堅調で日経も底堅そうだし、一旦配当額以上に下がっても比較的早く、配当落ち埋めるんでないかな

金利高　→　不動産株に逆風　は短絡すぎじゃね？

なぜ金利があがるかの要因の一つに　インフレ　があるよね

インフレ　→　不動産株に追い風　でしょ

要は　金利高　と　インフレ　の綱引きが起こるんだろうな

個人的には日経電子版に載った以下の記事から、買収した沖縄の子会社に期待している

●●●●●●
福岡や沖縄に「億ション」増加　九州各地で地価急上昇
飛躍する九州・沖縄経済

九州・沖縄
2023年12月3日 10:00

九州・沖縄の不動産に対する需要が高まっている。7月1日時点の基準地価は沖縄県が全用途で4.9%上昇し、全国首位の伸び率となったほか、福岡県も4.2%の上昇で2位となった。福岡や沖縄では販売価格が1戸当たり1億円を上回る「億ション」の建設が相次ぐ。半導体受託生産の世界最大手、台湾積体電路製造（TSMC）の工場建設が進む熊本県菊陽町や近隣の自治体にも工場や住宅が集積し始めている。

・・・・・・・

さらに沖縄県では、那覇市の首里城近くで1戸あたり2億円超えのマンションが登場。購入者は首都圏を中心とする県外客が多数を占め、セカンドハウスとしての購入が目立つ。10月には周辺に新たな億ションが完成している。

こうした旺盛な需要は、九州・沖縄の各地で進む再開発と経済成長の期待に支えられている。7月の基準地価の伸び率で全国首位となった沖縄県は、新型コロナウイルス禍を経て観光客数が回復するなか、リゾート地での地価上昇が目立った。

改めて気付いたけど、タカトリ　は貸株金利がメチャ高いね

SBI証券や楽天証券では　7.25％　もある

いつ下がるか判らない金利だが、高配当銘柄と遜色ないというか、それ以上だ。

高い貸株金利の観点での投資もありだな

新株予約権、あるかもしれませんね。

行使価格は6000円くらいからでしょう

昨日は日経平均に比べ、Ｔｏｐｉｘが大幅に安く、今まで買われてきた鉄鋼、銀行等のバリュー株が、利確組が多いのか大幅安でした。

その流れでバリュー株でもあるここも売られ今日もその流れが続いているんでしょう

最終的に株価は業績に収れんするから、引け後の決算発表が楽しみですわ

勘違いしている人も多いと思うが営業活動キャッシュフローが赤字である一番の要因は棚卸資産の増加によるもので、資金繰りが苦しいという状況ではない

決算短信１１ページのキャッシュフロー計算書を除いてみましょうね

棚卸資産の増加の意味するところは仕入が順調に増加しているということ。
プライム上場して前期決算実績、今期決算予想とも最高の企業の資金繰りが苦しいはずないでしょう

今年に入って5回の資金借入ＩＲを出しているように当面の資金は銀行借入でまかなう方針のようだ。プライム上場で信用度も高まったからね。

増資があるとしたら前回増資2021年12月のように新たな事業展開のための増資といところだろうが、中期経営計画一段落する2025年8月ごろではないかな。

決算説明資料の冒頭、３ページ　を見てみましょう

一般的な不動産会社････時価総額は総資産に比例
霞ヶ関Ｃ　 　　･･･････少ない資産で時価総額の拡大を目指す

不動産開発に外部のファンドを取り入れている不動産会社は自分の知る限り、霞ヶ関Ｃだけでしょう

ビジネスモデルとしては日本型オペレーティングリースを手掛ける7172ＪＩＡや7148ＦＰＧのビジネスモデルに近いのではないか？
これらの会社も航空機１機ごとにSPC（特別目的会社)を設立して外部の投資家に出資金を販売しアセットフィーやマネジメントフイーを徴収しているので

増資を懸念する人も多いが、そもそも霞ヶ関Ｃのビジネスモデルは一般的な不動産開発と異なり、自己資金をそれほど必要としないビジネスモデルだ。

自己資金は当初の土地購入時のみで、その土地を
　土地→開発ファンド投資家→不動産ファンド投資家　と売却（つまりオフバランス）していくことで財務の健全性を保ちながら、土地売却益・成功報酬・ストック収入を得ていくものだ。

この辺は一般的でないため、売買している人の多くは理解していないだろうし、株価のみに注視している投資家は興味がないところだろう。

以下、光秀さんの投稿で決算説明資料からの図も交えて説明されているので、少しは見ておく必要があると思うがな

株価のみに注視して投資を行うこともそれはそれで正解だが、自分は霞ヶ関Ｃの事業の将来性に期待するところ。