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>>No. 395

リリース資料を確認しましたが、16期と17期の分配金が3208,3369というのは利益超過分配金を含まない価格で、3604,3605は含んだ価格のようです。

>>No. 524

38期は投資口が2分割されるため予想分配金が半額になっていますが、これを分配金減少と誤認した人がいるのかもしれませんね。

月次発表を見ました。
4月の稼働率は59.0%で、3月（59.8%）とほぼ同じですね。

ここは物件を安く購入しているため損益分岐点が低いのが強みで
稼働率50%以上を維持できれば何とか持ちこたえると思います。
来月の発表が楽しみですね。

今期の決算説明資料を読みました。

今期は前期と異なり売却益が無く、府中ビルの減損処理も行ったので純利益はかなり低めです。それを補うため、内部留保を取り崩しています（１２４億⇒１０１億）。

来期以降は内部留保を使って分配金を一定（３１００円）にする方針のようです。
１期分で約１０億の内部留保を使う計算となるので、あと１０期分（約５年分）ぐらいは持ちそうですね。その間にコロナの影響が無くなることを期待しています。

2021年11月期の決算説明会資料を見ましたが、スポンサー兼テナントの親会社の変更についてはとくに触れられていませんでしたね。
おそらくその影響がない前提で今後の業績予想が行われているように感じました。

次期（2022年5月期）において、
　　・大きなリファイナンス（約100億円）が控えているがどうなるか
　　・ホテルの稼働率
　　・固定賃料が維持されるか
をウォッチしていきたいと思います。

>>No. 145

IPO時は93,000円でしたね。これまでにもらった分配金や優待の合計を加味すると、損益はプラマイゼロという感じです。気に入っていた銘柄だけに残念です。

リート自体の経営状況は決算資料から読み取れますが、スポンサーやテナントの経営状況は非上場の場合は読み取るのが難しいのがリスクですね。

2016年上場時からのホルダーですが、昨日最後の持ち分をすべて売りました。

今回のローンスターへの株式売却につき開示資料を読みましたが、売却の理由や今後の対応方針が記載されていなかったのが残念です。リートのホームページも見ましたが、補足説明資料もありませんでした。

先が読めないのでしばらくは様子見です。

ここしばらく開示資料を見ていなかったので確認しました。
まとめると以下のような感じです。

●11月25日発表
11月30日に期限を迎える借入金の返済のために、全物件を担保に入れて21.9億を新たに借り入れ（期限は来年2月末）。

●12月24日発表
・稼働率は回復　10月58.6%→11月79.3%
・長崎の物件（鑑定25.7億、簿価16億）を16.4億で売却し、その一部(6億)を期限前弁済に充当
・それに伴い次期分配金が減少（2022年5月期が1781→1567）。借り入れ比率は低下。

ということで、稼働率は回復してきているものの、リファイナンスでは苦労している感じですね。何とかコロナを乗り越えてほしいです。

>>No. 785

おっしゃるとおり、一般投資家も売れるようにしたのは、公平性と透明性を担保するためだと思います。買付届出書にも「井上不動産以外の方にも機会を提供」「過去事例（１３件）を参考に決めた」旨の記載があります。

しかし、現実問題として一般投資家が売ることはないと思います。
今回の公開買付の主な目的は以下の３つかと思いますが、①なら市場で売った方がいいですし、②と③の目的で売る人はいないと思います。

①現金化したい
②いっぺんに売ることで株価を下げない
③１０％安くで売ることで既存株主に還元

779様のように市場外取引とし、取引内容は別途開示する方法もあったのではないかと思います。

>>No. 777

私は日興証券の人ではありません。ただの個人投資家です（笑）

割安銘柄の一つとして以前に購入し、保有銘柄のニュースで公開買付を知りました。
一般に公開買付は買収や買収防衛を目的として市場価格より高い値段で買い取ることが多いですが、なぜか安い値段だったので疑問に思いました。この掲示板を見たところ否定的な意見が多かったため、真偽を確かめるため買付届出書を確認しました。

公開買付1,100,000株のうち100,000株は一般投資家向けですが、市場価格より安く売る人はいないと思うので、紛らわしいと思いました。

公開買付届出書をざっと見ましたが、株主にとくに不利になるようなことではなく、むしろプラスになるようです。

自社株買いは昔から（2001年から）定期的に（これまで約３０回）行っており、
今回は会長の親族が経営する井上不動産が現金化を目的として5,592,900株（総発行株式の8.52%）のうち1,000,000株（同1.52%）売却することが目的のようです。

市場でいっぺんに売ると株価に影響するため、大和工業が自社株を公開買付という形にし、10％のディスカウント価格で買い取ることで一株当たりの価値向上により株主に利益還元を図るそうです。

全体の1.52％の株を10%引きで買い取るということは、0.152%分株主にとってメリットになると思います。キャッシュフローも十分にあるので、買付による現金不足の懸念はないそうです。

巡行分配金が3200円とすると、
株価100000で利回り6.4%
株価105000で利回り6.1%
株価110000で利回り5.8%
株価115000で利回り5.5%
となりますね。

長期的には110000円以上になるんじゃないでしょうか。
（REIT全体が下がればその限りではありませんが）

>>141

IPOで落選したので初値（101500円）で買いました。

予想分配金をネットで調べましたが、2022年1月期が2150円、2022年7月期が3186円、2023年1月期が3217円のようです。（その情報はどこから求めたのかわかりませんが）

初回を除外して２回目と３回目の平均をとると、巡行分配金は3200円ぐらいだと思います。株価101500円だと利回りは6.3%になります。

類似銘柄のマリモが利回り5.0%ぐらいなので、お得だと思いました。

投資法人のホームページに臨時休館のお知らせが出ていますね。
全１４物件が対象で、どこも３月７日まで休館のようです。

前期（１１月期）は変動賃料がゼロだったので、次期にこれ以上分配金は下がることはないと思いますが、客室稼働率低下が長期化するとテナントへの影響が気になりますね。

大江戸温泉の特徴って何でしょうね。

私は首都圏に住んでいますが、大江戸温泉というと東京のお台場にある温泉テーマパークをイメージします。全国に温泉旅館があることは、このリートで初めて知りました。

特徴をネットで調べてみました。まとめると、以下のような感じです。

●再生ビジネス
経営不振の温泉旅館を買収して再生するビジネスモデル（大江戸モデル）が特徴のようです。一例として、ホテルニュー塩原は元は高級旅館だったようです。
基本的には人口100万人以上の大都市から、車で2～3時間以内で行ける所をターゲットとしているようです。

●バイキング形式
コース料理ではなく、かつての宴会場を利用したバイキング形式の食事とすることで、
・一人一人の好き嫌いや食べる量の違いに対応
・料理のムダを減らす
・給仕の人件費を節約
という効果を得ています。

また、一括仕入れによるコスト削減したり、リピータを飽きさせないためにライブキッチンや目玉商品でのフェアを開催しています。

●リーズナブルな価格設定
こうして初期投資とランニングコストを抑えることで「本格的な温泉旅館で夕食付で１万円以下」というリーズナブルな価格を目標とし、本部が状況に応じて曜日別に価格設定をすることで、温泉旅館としては高稼働率（コロナ前は約８７％）となっているようです。

比較のため、星野リゾートリートの決算資料(2020年10月期)を見てみました。
大江戸と違って変動賃料の割合が高く、約32%です。

その変動賃料が次期予想では約４分の１になっており、結果として予想分配金がおよそ半分になっています。

大江戸と共通しているのが「近場の温泉需要」の恩恵を受けている点です。
（星野リゾートではマイクロツーリズムと呼んでいます）

私の推測ですが、コロナの影響で航空機はほとんど利用されず、電車や車で行ける範囲に限られてくるのでしょう。また、海外旅行に行けない分、そのお金が国内旅行に使われているのかもしれませんね。

コロナによる分配金減少が他のホテル系リートに比べて少ないのはなぜか気になったので、決算資料をひととおり見てみました。

ここの強みは、
・固定賃料が９０％（２０年契約で３年毎に改定）
・地元民がリピーターで稼働率がリゾートホテル平均より高い
ことのようです。

全テナント（14物件）の売上を合計したところ、2018年12月～2019年11月は169億円に対し、2019年12～2020月11は95億円で、44%減少しています。

その結果、ホテルの売上高に占める賃料の割合が14%から26%に増えています。

一般にリゾートホテルのGOP（賃料を引く前の利益）は売上の20%～40%らしいので、去年はぎりぎり黒字（物件によっては赤字）だったのかと思います。

去年はGOTOトラベルで一時的に持ちこたえたように見えます。今年はどうなるのでしょうね。ホテルの売上が去年より下がらなければ、何とか持ちこたえるのではないかと期待しています。

IPO直後に購入し、目標としていた１３万を突破しました。ここ最近、地味に少しずつ上がってますね。何か材料でも出たのでしょうか。それとも新しい銘柄としてファンドに組み入れられているのでしょうかね。

公募で落選したのでザラ場で買い増しました。
他の商業系リート（日本リテール、ケネ商、イオン）は２年ぐらい前から株価が１０％前後上がってますが、ここはずっと横ばいですね。
AA格でも利回りがよく、有利子負債比率も低いので、しばらくホールドするつもりです。

公募で１０口買いました。公募価格から見た巡行分配金の利回りは４％弱ですが、都心５区の比率が高い他のオフィス系リートは３％台前半なので、価格上昇の余地はあると思います。