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以前ここの業績について「Rev PARの落ち込みが酷く、オペレーターの収支マイナスだからもたないのでは？」とコメントしたところ、「運営会社が配当出すと言ってるぞ」といった返信が多く、驚いたことを思い出しました。

運営会社はそもそも無い袖は振れないし、シティホテルなら婚礼・宴会・飲料（厨房）は正社員も多いから簡単に圧縮できないんですよね。ビジネスホテルのGOPは売上の45〜55%で、そこから75〜80%は賃料ですから、損益分岐点も高いんです。

あとホテルは機能維持のための設備投資負担も大変なので、利益以上の配当が出来なかったというのが正直なところでしょう。

スポンサーサポートの物件は、外から買ってきたホテルの運営をコスト度外視で請け負うマイステイズに切り替えて、価格を釣り上げてリートに入れてたんじゃないかな。当然マイステイズ以外のオペレーターに切り替えたって収支合わないですよ。

結局儲かったのはフォートレスのファンドの出資者とフォートレスの役職員だけではないでしょうか。

短期目線の方は関係ないですが、コロナが落ち着いたとしても出張も以前のようにはならないだろうし、婚礼のダウンサイジング化、宴会の件数減は避けられないから、いったん落ち着いて利回り目線考えた方が良いでしょうね。

残りの大家はフォートレスのファンドでしょ。あとホテルはそのホテル単体で収益が出てなければ、当然減免対象になると思います。

ちなみに2020年5月8日付で金融庁から、賃料減免しても金融庁として善管注意義務を問わない旨の通達ででますよ。

今回の減配は官庁お墨付きなのです。


>マイステイズ・ホテル・マネジメント（MHM）の運営する物件の2/3はINVが大家だが、残りの1/3は他の大家のはず。INVはMHMの残りの大家について家賃減額交渉の状況確認をしたのか？（IRでは記載されていない）
>
>確認しないで4か月全額家賃放免をしたとしたら、善管注意義務違反で訴えられても仕方がないぞ。MHMの破綻のリスクはINVだけが負っている訳ではない。残りの大家に払う金をINVが肩代わりしていることにもなりかねない。

まあ、落ち着きましょう。

フォートレスのファンドの出資者は、フォートレス自体ではなく、国内外の機関投資家ではないでしょうか。

例えば逆にINVの物件が好調なのに、フォートレスのファンドで持ってる物件の運営が芳しくない場合、全部まとめて賃下げされたら怒りませんか？

あくまでも賃下げは、個別物件の営業状況を元に判断していると思いますし、その点は運用会社もそれなりの理論武装してるはずです。

それでもこの運用会社を疑うのであれば、他のリートに切り替えた方が精神的にも良いと思いますよ。

IR見ると「施工費用についても支払条件の見直し協議を行っております。」と平然と書いてるが、そんなことやったらこの会社の施工を請け負う工事業者なんて居なくなる。デベとしてはもう終わり。

後はどこかがM&Aしてくれるのを期待するのみだろうが、正直この会社の内容だと居ないだろうね。

皆さんご存知かと思いますが、ここのホテルはここが高い賃料でリースバックする前提での価格です。GC注記が付いた会社の賃料支払能力なんか信じられないから、もはや売れる可能性ゼロです。

オペレーター切り替えるにしても、こんな小規模なホテル運営なんて手間かかるだけで誰もやりたくないですしら、もしいたらとっくに切り替えてるかと。

失礼ながら回復する可能性は無いと思います。

ここの会社を担当してる銀行員は債務者区分（格付）の見直しを行わなければならない事象。良くて破綻懸念先、簿価で売れていない売却用資産の見方によっては実質破綻先に変更になるから、新規に出すと担保割れで引当率は70%以上。そんなところに貸し出せる銀行は皆無。

ゼネコンのリスク管理って、与信期間も長いから一般の会社と比べてかなり厳しい。そんな中で無邪気に建築請負業者にリスケ頼むなんて言語道断で、デベとしてはレッドカードの一発退場。

会社が無くなってしまうかもと監査法人が言ってる会社が施工主のマンションなんて、アフター受けられない可能性高いんだから、買うやついないし、下手するとキャンセルされても不思議ではない。

ホテルの特需なんて幻想。ホテル系リートのIR見れば分かるが、そもそも京都・大阪はホテル作りすぎてコロナ前からADR下がりっぱなしなのにまだ作ってる。そんな中で自分の周りで「解除になったらすぐ旅行したい！」なんてバカは居ないし、コロナ治っても間違い無く旅行者の数は減る。特に金の払いのいい高齢者。そもそもオリンピックの開催も危うい。

そんなマーケットでホテル買いたい人なんていないし（しかも賃借人はGC注記の付いた会社）、銀行にホテル買うから金貸してくれって言っても100%審査下りないぞ。大手のオペレーターも手元資金の確保で苦労してるし、効率の悪い超小規模ホテルなんかそもそも運営の対象外だから、切り替えて売ることも不可能。

国策だから国がホテルを潰すはずないという奇特な人もいるが、こんなショボい部屋数の末端オペレーター助けるくらいなら、JRとか航空会社のインフラ系か、裾野の広い自動車とか製鉄がまず先だろ。

買い煽りで人を騙すのはいかんが、個人で買い増しするんなら、まず決算書の見方勉強してからがいいんじゃないか。

売れない販売用不動産と仕掛販売用不動産とか引くと流動資産は60億弱しかないのに、流動負債は251億。流動比率は251億もある。流動比率は24%と短期的な支払能力は無いに等しい。

営業CFも赤字垂れ流しの状態だし、どうしようもないと思いますよ。

むかし都市銀行（今のメガバンク）で働いてたから言うんだが、こんな破綻懸念先に追加貸付なんかできないぞ。劣後ローンなんかも対象外だよ。

実質自己資本の見方次第では実質破綻先だろうし、ゼネコンも必死に債権回収図ってくるから、モタモタして貸倒れなんか出してたら支店の評価マイナスになるしね。

そこに淡い期待を抱くんなら、直ぐにやめた方がいいと思う。

信用買残凄い増えてるね。
みんな博打好きなんだろうか。

私には到底理解できません。

金融庁と銀行の関係で誤解があるようなので、ちょっと訂正させてください。

金融庁が銀行に指導するなんて、あくまで上っ面の話です。銀行は公的機関でもなんでもありません。ただの貸金業です。
闇金みたいな金利スプレッドが取れれば別ですが、要注意先でも精々数パーセントと、元本に対する割合ば微々たるものなんです。

そんな中で貸付が焦げ付けば銀行の株主価値を毀損しますし、預金者の保護や正常先に回すべき資金が無くなるのを一番危惧していますので、無茶な貸出はやりません（というかできません）。個人でも返せない人に貸す馬鹿なんて世の中いないでしょ。

第一物件だって少々値段を下げて売れるんなら、とっくに売り切っていますよ。それで売れなくて資金繰に窮しているからGC注記が付いてるんです。ここなんかより先日飛んだWBFの方がホテルとしてのバリューはよっぽどマシです。

なお現物ホルダーの方がが気にするべきは、ここの信用買が先週の236千から1,089千と急激に増えている中で株価が大して上がっていないことではないですかね。むしろここの将来の売り玉が増えており、より不安定になっていると考えるべきではないでしょうか。

こちらこそ失礼な物言いですみません。

出来高の話ですか？それだったら単純に買う人がいたら同じ株数だけ売る人がいただけなので、買い方が増えたり減ったりではないのではないでしょうか。同じ人が繰り返したりもしますし。

なお将来的な売り玉である信用買残は先週末で急増しており信用倍率は3.18ですから、今後半年で売りたい人はもっと増えますね。長期の安定株主ではなく、完全に短期のリバウンド狙いの博打打ちです。

また荒れそうな決算ですな。

好転する内部事情を知って集めてる機関がいたとしたら（絶対いないと思うけど）、ほぼ100%インサイダーでパクられるから、リスク考えるとまずない。第一そんなのに付くアドバイザリーの証券会社もいるわけない。

ここのダメなとこは技術やらノウハウといった会社の強みや付加価値が全く無いこと。人数も大していないし、運営しているホテルの部屋数なんてごく僅か。

劣後ローン？無い無い。
破綻懸念先に貸すくらいなら、最低10%は返ってくる宝くじの方がよっぽど回収率高い。こんなとこに税金突っ込んだら、一部屋に何億かけてんだって非難されるよ。

GENERAL KYOTO（前のENSO ANGOね）だって公式HPで6月7月の予約できるのは、高辻富小路の一件だけで予約もガラ空き。もうやる気なんて無いよ。

取り敢えず買い煽りに騙されて信用買だけはしない方が良い。現物買いはよくよく考えて。

トマトさん、その辺でやめときなさい。
他の方を馬鹿と言ってみたり、マナーよろしくないですよ。

お節介ながらここの株価が310〜330円くらいに戻るまで大人しくされた方が、これ以上恥かかないで良いかと。

その間に銀行に行って、ここのホテル買いたいから融資してくれって聞いてみれば、ここの物件がなんで売れないか良く分かると思いますよ。

完全に業績無視した仕手株ですな。

先週末の信用倍率は4.67。
高値圏の株式市場においてはチャレンジングだね。

だからこんなとこ信用買なんかしちゃダメだって

先週末の信用倍率は4.67から5.35に悪化してる。
正気かね？

京都市内のホテルの供給予定室数は、分かっているものだけで今年3,662室、来年2,091室。
これに年間365日と一部屋あたりの収容人数をかけたものが今後マーケットに供給されるベッドの数。

京都でシングルはまず無いので、単純に2人部屋とすると2020年は2,673千泊、2021年は1,526千泊の計4,200千泊。3人部屋だと夫々4,010千泊、2,290泊の計6,300千泊が今年来年でマーケットに出てくることになる（厳密にはこれに民泊やらここがやってる小規模のホテルとかホステルの開業が加わる）。

インバウンド信者の方もいるかも知れないが、全体への割合が大きく無く、京都府の宿泊者数のうち62.2%を占める日本人宿泊者数は頭打ちで延宿泊者数は伸び悩みの状態。

京都府全体の延宿泊者数実績は2018年が20,450千泊、2019年が21,071千泊だから、いかに今後の供給が狂ってるかわかるのでは。

信用買するのは止めないけど、ここのホテルがちゃんと元通り営業再開してるから自分の目で確認しなよ。
GENERAL KYOTOなんて、まだ高辻富小路しか予約受付してないぞ。