究極の株式投資（究株）の掲示板

>>40077

米国REITとJ-REITのセクター別構成比

J-REIT
オフィスや物流施設、商業施設、住宅などが大半

米国REIT
インフラ、データセンター、貸倉庫、特殊施設、森林などを含む多様なセクター構成

先週52週高値更新したREIT

インヴィンシブル
エスコン
ザイマックス
スターアジア
ホテルリート

>>40076

日本のREIT指数は、時価総額が大きいオフィス系の寄与度が大きいので。米国だと5%程度。

なのでオフィス事情の先行きが明るくないREIT指数はイマイチですね。住居、ホテル、物流、商業施設しか興味がないです。

もちろん、物件売却で分配金利回り高いイチゴオフィスなどは、短期的には魅力的ですが、将来は収益が減るわけで、長期保有とは相反します。

>>40075

REITは長期投資商品でインカムゲイン主目的は激しく同意なんですが、
5年チャート眺めるとで2021/7を天井にトレンドライン引くと今は売り時とも思えます。
2021/7から下落基調でもうねりはあるので2022年初旬、2023年春、2024年3月に買い、上値トレンドラインがらみで売るなんてことは机上論ですが。
10年チャート眺めると2021/7から下落基調は１６００がらみまで下落するようにも見えます。
テレワーク広まりでオフィスあまりはこれから（テレワーク定着でもオフィス解約（＝小さい場所に借り換え含む）まで踏み込んでいない企業多いと思う）だろうし。

それとも2024年3月は歴史的大底で2021/7から下落基調は終了でコロナ前の高値を超えていく上昇と思いますか？
（基本的考えは確定拠出年金とかの投信経由やインデックス系でREITは指数買い多いので、基本的に東証REIT指数の影響大、銘柄選択を上手くやっても指数の影響は避けられない・・です）
（新NISAで買ったREITどうするか思案中です）

REIT指数は年初来高値に近づいてきましたね。
3月初旬のバーゲンセールで買えて良かったです。

為替相場は介入で荒れてますね。FXでレバレッジ大きくかけていたら、危険すぎです。

米国でもオフィス系以外のREITに注目が集まっているそうです。利下げ局面では株式よりもREITの方がパフォーマンスがいいからです。

が、米国は利下げよりも利上げを行わないと、インフレ抑制できないように見えます。今の米国の中立金利は5.5%以上ではないかとも囁かれています。

マネタリーベースが拡大しているので、ブレーキとアクセルを同時に踏んでいる状況ですね。

私も同意見で、REIT、インフラファンド系は、メインにはインカムゲインを狙う投資対象であるので、なるべく安い時に仕込んで、利回りの高い分配金をもらい続ける戦略。5倍になることはなくても、長期で2倍が実現でき、逆に半値になることはほぼない(コロナの時のように瞬間風速ではなるかもしれないが、滅多にない買い場)。

グロース株は10倍になるかもしれないが、大半は半値、3分の1、中には10分の1、100分の1、上場廃止すら珍しくもない。

ポートフォリオ理論の基本だと、債権や高配当安定株を混ぜることで、相場の変動に耐性の強い資産形成が可能。もちろん、配当/分配金の不労所得が頂けるのが一番のローリスク。通常の企業のように、売上や利益がいきなり半分や、赤字転落なんてことはほぼないですからね。

>>40069

>中長期ではまだ買えるレベルではない？

そもそもリートに対する考え方が違う。中長期だからこその買い場。
あなたの書き込みに、わずか一日で三つも「そう思う」が押されていて正直ビックリしてしまいましたよ。
投資の流儀は人それぞれですが、計画立ててうまく資産形成ができていない人も多いのかなと思ったりしてしまいますね。

いくら言ってもわからない人にはわからないので、リートに関しての説明は今回で終わりにしますが、例えばNISAで「オルカン」が大人気で、これさえ買って20年持っていればいいんだとほとんどの人間は言う。
私も、多分それで正解だとは思うが、20年前はインデックス投信がなかったのか、実際に20年積み立ててきて資産を増やしたという記事や書き込みにお目にかかっていない。
まあ、私がインデックス投信に関心がないから見つけていないだけかもしれないが。
皆、過去のチャートを見て、どこの20年を切り取っても大丈夫だと、あえて言うなら希望的観測で話しているだけに過ぎない。

そこへいくと、私は実際に15年間リート投資をしてきている。これまでも実際の話をしてきているが、ついでにもう少し詳しく書くと。
15年前に最初に買ったのは、オリックス・東急リアル・ユナイテッドアーバン・阪急・ジャパンエクセレントの五つ。
リートだから当然分配金込みでの評価になるが、この中では、ジャパンエクセレントが一番出来が悪い。といっても2倍程度にはなっている。その他は2.5倍から3倍程度かな。
10年ほど前に買ったものは2倍程度。5年以上前に買ったものは、以前書いた通り。
現在持っていないのは7銘柄だけ。

ポートフォリオが段々大きくなって、今は不労所得の分配金生活ができる。
勿論、タコ足配当ではなく、元本自体もプラスになっている。
これも、なるべく安い時に買ってきたからに他ならない。
だから、今回も実際に買っているし、実体験からも今が買い場だと勧めているのになあ。
何故か「そう思う」が押されない(笑)

まあ、今回の買いも、今どうのこうの言っていても仕方がない。検証は10年後ということで。
買った銘柄を書こうかとも思ったけど、18銘柄もあったので面倒臭いので止めました（笑）

>>40069

テクニカル指標で一旦売りなので3月下旬に私も持ち高減らしました。またチャンスがあれば買い増ししたいので、安くなってくれるのは歓迎ですが、前回安値はおそらく割れないと見ています。

確信が持てない人が多い時が狙い目ですからね。

３月上旬を底にした東証REIT指数の反発は暫く続くどころか３月内で終わって、
１か月も持たなかったですね。
流石に急すぎる上昇に警戒感出たのか。
でも、３年チャートで眺めるとまだまだ下落傾向継続中で中長期ではまだ買えるレベルではない？
長期では下落でも短期的なうねりを取っていくなら十分利益は出るけど、なかなか大変そう。

葦の浮舟さんのおすすめで2021年6月に購入した東海道リート、上場来高値更新中ですね。

東海地方といえば、ゼットンがアダストリアの完全子会社化となり、先日持ち株を全て売却しました。

今はもう無くなりましたが、名古屋に出張の際に栄のランの館に寄った時、素敵なフレンチレストランが併設されていて、こんな店作りできるなんて凄いと思い、スタッフのサービスもピカイチだったので目に止まりました。

シェフは岐阜に移ったそうなので、そのうち食べに行きたいと思ってます♪

>>40066

ちなみに、2月末から3月上旬にインフラファンドとJ-REITを買いすぎたので、持ち高調整の意味で3月下旬に少し減らしてます。

今日もずっと売り指値を出していたカナディアンが2株売れてました。

皆が売ってる時に安く仕込むのは、長期投資の基本ですよね♪

REIT、｢三重苦｣脱し急反発　ホテル投資に追い風も
日経ヴェリタス
2024年4月1日

低迷していたREIT相場は急反発した

不動産投資信託（REIT）相場が急反発している。これまで海外投資家、投資信託、金融機関がそろって売り手に回る「三重苦」により下落傾向が続いていたが、新年度入りを前に一斉に買い手に転じ始めたのが背景だ。投資するビルなどの賃料収入や分配金の拡大期待も高まっている。注目が集まるREIT相場の今後の展望や、有望銘柄を検証した。
投資口の需給改善、今後は「内部成長」が鍵に

「新たにREITファンドを設定して欲しい」。ニッセイアセットマネジメントには最近、地域金融機関からこんな要望が舞い込んだ。「新年度を前に銀行の投資意欲は高まってきている」とニッセイアセットの大島正久リード・ポートフォリオ・マネジャーはいう。

市場全体の値動きを示す東証REIT指数は3月29日時点で1794。2021年夏以降は下落基調が続き、今月13日には1667と約3年ぶりの安値を記録していたが、ここにきて急反発している。

きっかけは日銀だ。3月半ばにマイナス金利政策解除の観測が台頭した際、海外ヘッジファンドの間で「金利上昇で悪影響を受けるREITを売り持ちにする戦略が鉄板になっていた」（モルガン・スタンレーMUFG証券の竹村淳郎アナリスト）。19日に日銀が実際に政策解除を決めた後は一転して利益確定のための買い戻しが広がり、REIT相場が押し上げられた。

中長期目線の海外勢の一部も「押し目買い」を入れ始めている。ブラックロックは3月22日に大量保有報告書を提出した。三菱地所物流リート投資法人やグローバル・ワン不動産投資法人など複数のREITの持ち高を増やしたことが明らかになった。

昨夏から続くREIT投信の資金流出が止まる可能性も出てきた。SMBC日興証券によると、REIT投信（上場投資信託=ETFは除く）の3月の月間資金流入額は27日までで約96億円。流入に転じるのは7カ月ぶりだ。

REIT投信に多い「毎月分配型」が新しい少額投資非課税制度（NISA）の対象外となった影響もあって、解約の動きが目立っていた。ただ相場下落で割安感が出てきたこともあり、最近は一部の販売会社で「REIT投信を個人向けに積極的に販売していこうという機運が出てきた」（国内運用会社）。

今年に入り売り圧力を強めていた銀行も「4月の新年度入り後は買い手に回る」との見方が多い。REITは予想分配金利回りが4%を超え、10年物国債とのイールドスプレッド（利回り差）は日銀のマイナス金利政策解除後も3%を超える。利回りを得たい銀行には魅力的だ。

これまで需給面の「三重苦」となっていた海外勢、投信、銀行の売りが止まり、買いに転じそうなだけに、REIT相場の上昇は当面継続するとの期待も強い。SMBC日興証券の鳥井裕史シニアアナリストは「東証REIT指数は2000までは上がる」と予想する。

一方で、東証REIT指数が2000を超えて上昇していくには「REIT側の経営意識の変化が必要」（みずほ証券の大畠陽介シニアアナリスト）との指摘もある。REITはこれまで、投資するビルなどの稼働率を重視する傾向が強かった。経済がデフレからインフレに転換するなか「目先の稼働率が少し落ちたとしても、より積極的に賃料を引き上げる戦略に移行したほうが中長期的な収益拡大を狙える」（大畠氏）。

実際にこうした戦略に切り替える動きもある。アドバンス・レジデンス投資法人は3月の決算説明会で、東京23区のうち約50%を対象に稼働率低下のリスクを取ってでも賃料上昇を図る方針を打ち出した。

不動産価格が高止まりし、借入金利の上昇も想定されるなか、REITが新規に物件を取得して分配金を増やす「外部成長」を実現するのは容易ではない。保有物件の賃料上昇という「内部成長」の実現と分配金拡大の成否が、REIT相場の上昇の持続性を左右しそうだ。
ホテル宿泊料上昇、「NAV1倍割れ」銘柄にも注目

足元の個別銘柄の値動きに目を移すと、ホテルに投資するREITの好調さが目立つ。インバウンド（訪日外国人）需要の回復などを背景に、宿泊料が上昇しているのが理由だ。1部屋当たりの収益力を示す「RevPAR」（客室稼働率×平均単価）をみると、ジャパン・ホテル・リート投資法人やインヴィンシブル投資法人などはコロナ前の19年を上回って推移している。東京証券取引所に上場するREITの投資口価格（株価に相当）をみても、昨年末比の上昇率の上位にはホテル系銘柄が目立つ。

株のPBRに当たるNAV倍率が市場平均で1倍を大きく割れているだけに、自己投資口買いが進むとの期待が高まっている銘柄も多い。オフィスビルなど不動産価格の高騰が続くなか「物件の売却益を自己投資口買いに充てるREITが増えるのではないか」（岡三証券の並木幹郎シニアアナリスト）との指摘もある。

実例も出てきている。ジャパンエクセレント投資法人は2月中旬、東京都内の築古物件の売却代金のうち、最大20億円を実質的に自己投資口買いに充てると発表。同銘柄のNAV倍率は0.7倍台で推移していたが、発表翌営業日に投資口価格は4%上昇した。運用会社のジャパンエクセレントアセットマネジメント（東京・港）の香山秀一郎社長は「投資口価格が割安に放置されていることを市場に示す必要があると感じた」と話す。

NAV1倍割れ銘柄が多い状況はM&A（合併・買収）への期待にもつながる。株式市場ではここ数年、積極的な自社株買いやM&Aが進み、日経平均株価の史上最高値更新につながった。同様の流れがREITにも訪れれば、相場の回復は力強さを増しそうだ。

（松本裕子、小池颯）

［日経ヴェリタス2024年3月31日号を再構成］

リートのバーゲンセール中、回数的にも金額的にも一番多く買ったのがKDX不動産リート。買ってしまったと言う方が正しいか。

どんどん値を下げていき、10月に三つのリートが合体したばかりのゴタゴタがあるのかもしれないが、それにしても下げがキツい。
総合型リートになったのに、利回りが5%を超えてもまだまだどんどん下がる。

何か裏でヤバいことでもあるんじゃないかと一抹の不安を感じながらも、統合したばかりの大型リートがコケることはないだろうとか、バックには三井住友がついているから大丈夫だろうと自分に言い聞かせながら、最安値を更新するたびに、おいおいまたかよと思いながらも思い切って買い進めましたよ。

その結果、今現在他と比べて抜きん出て多く所有することになってしまいました。
他のリート同様、それなりに価格が戻ってきているので安心ですが、ここにきていいニュースが飛び込んできました。
自己投資口取得の発表があり、更なる価格の上昇が見込まれます。三井住友も、新しい門出がいつまでも低空飛行のままで、メンツにかかわると思ったかな。

ということで、KDXはもうお腹いっぱいだけど強気にさらに買い増し。
月曜朝の寄りで、積み立て枠の代わりに運用している分で買います。インヴィンシブルを売った分の利益が乗っているので、複利で回せて8口買えますね。

2分割前は34万円以上だったので、17万円以上になっても何の不思議もないですね。
少なくとも、今から買っても4月末までに1万円は抜けるんじゃないかと皮算用していますが、さて。

REIT指数は3月上旬が底でしたね。

インフラファンドは12月末と3月上旬でダブルボトムを形成。
こんなバーゲンハンティングなのに買わない理由/売っている理由がよく分からないと、肌感覚で買い増ししておりました。

長々と理屈を連ねるより、こんなの買いでしょ！と瞬時に判断する大局観は大事な気がします。もちろん、利益を積み上げる具体的な手順はいろいろあるので、どれが確度が高いか、自分に合うか、出口はどうするかなど、戦略をよく練ったほうがよいとは思います。

>>40061

運用資産別のJ-REIT価格のコロナ前との比較グラフです。

ホテルリートは、2020年1月はじめの水準まで値を戻していますから、中国経済が低調でその頃より増えるとは思えないので、上値はしれているんじゃないでしょうかね。インカムゲイン狙いなら保有継続、キャピタルゲイン狙いなら一旦は一部売却してもいいところ、と私は感じています。

>>40059

個人投資家が考えることは同じですね。J-REIT投信の解約などで機械的に売られてた感があったので、勝確の買いチャンスではありましたが。

私も葦の浮舟さんと同意見で、大売り出しセールは一旦終了だと思っています。

次は景気後退や巨大地震などのイベント待ち(イベント自体はもちろん待ってませんが価格が大きく下がる時)でしょうか。


3月15日の記事です。

2.　個人投資家は割安感で買い越し基調

一方でJ-REIT価格下落に伴い分配金利回りは4.5％を超える水準となっている。コロナショックがJ-REIT価格に影響を与えた20年5月以来の高い利回り水準だ。
個人投資家の一部は、業績が堅調で利回りが高いJ-REITに注目しており、2月は249億円の買い越しを行った。コロナショックでJ-REIT価格が急落した20年3月の478億円に次ぐ歴代2番目となる買越額であり、個人投資家はJ-REIT価格にコロナショック時と同様の割安感を感じていると考えられる


3.　物流系は特に割安感が強い
前述の通り、東証REIT指数は2月末に1,700ポイントを割り込んでいるが、23年初と比較すると物流系銘柄の価格下落率が最も大きくなっている。図表は各銘柄の投資用途で区分し、23年初の価格と比較しての騰落（中央値）を示しているが、物流系銘柄が最も価格が下落したセクターとなった。
物流系は時価総額が大きい銘柄のスポンサーに外資系が多いこともあり、価格下落は米国長期金利上昇の影響を受けたものと考えられる。一方で借入金比率が低い銘柄が多いセクターでもあり、今後懸念されている国内金利上昇の影響が最も少ない。
つまり米国長期金利が低下に転じれば、価格が最も上昇しやすいセクターと考えられる。また市場平均を上回る高い利回りとなっている銘柄も多く、割安感が特に強い用途となっている。

>>40058

１．行き過ぎた短期的な金利上昇（マイナス金利解除）懸念の反動でREIT反発で、3月末銘柄の配当取りが過ぎたらもう一段高を期待でINV持ち越しせず、早々に売るのは何故？

２．INV（に限らずホテルREIT）は行き過ぎた日米金利差縮小期待で円高懸念が沈静化で、暫く人気化するかなと思うのですが・・・うねりを取るってことですか？

３．マイナス金利解除だけど緩和継続、でも方向は利上げ。あまり緩和継続と安心していると危ないので、REITといえど保有しっぱなしは良くない？。海外さんの売りとか地銀売りでREIT長期低迷は終わっていない、今は短期の戻り？

４．REIT戻り急すぎるので反動安はありそう。それに３か月前からの騰がりはINVは２割、東証REIT指数は若干マイナス。多少加熱気味なINVは売り、出遅れな他の低迷なREIT買いという考え？

NISAで保有のINVとかREITはあまり売りたくない（NISAの仕組み的に）のでどうしようか迷ってます。

葦の浮舟さん、さすがです！

私はインヴィンシブルは十分数保有しているので完全放置で、REITは手薄だったラサールロジポートなどの物流系を中心に増やしました。もちろん、インフラファンドはもっと増やしました。7%以上のインカムゲインが5年以上はもらえるのでしたら十分です。

ちなみに、外債はかなり買われている感じがします。
今日、自分の口座をチェックしたら11月末と比較して、昨日現在で7.6%の増加。
日本円は146→149円の期間なので、円安の寄与度は2%
株高が警戒されて債権に資金が流入しているのでしょうかね。ルーブル建てですら、1年前はマイナス15%だったのが、今はプラス10%ですから、トランプ大統領になって、ウクライナとの戦争が終わって、さらには制裁も緩和されたら、26年満期のルーブル建て債権など相当上昇するような気がします。もちろん、為替リスクがありますが。