ＪＡＬＣＯホールディングス(株)【6625】の掲示板 2024/02/23〜2024/03/06

>>336

あくまで僕の経験値なので当てはまるかは分かりませんが、不動産保有SPCの場合、時価＝会社購入額（負債+株）になるので「のれん」は生じないことがほとんどです。（不動産以外の事業があれば別ですがエイコスは不動産保有のみのようです）
なぜなら、一つしか資産がないためです。
不動産をだけで売買するより流通税が節約できるため（不動産取得税、登録免許税）、不動産ディールでは箱（会社）での売買はかなり多いです。（ラウンドワンやホテルは１つの会社に１つの不動産を持たせることが多いです。）

本件、簿価△6億（資産28-負債34）ですが、時価は45億（資産105-負債60（34+（105-28）×34％）になると思われます。⇒負債に26を加えている理由は固定資産28を105に時価評価したときに生じる繰延税金負債です。時価＞簿価の場合、評価益に関わる税金を負債計上します。（資本金1億円以下であるため税率は34％～35％）

時価純資産45億を60億で買う場合、のれんが15億発生します。
仮にM&Aで30億利益が出たとするとそのうち15億円は不動産を時価より15億高く購入したことによるもので、15億円がM&Aノウハウ（←この数値もめちゃめちゃすごいと思います。）によるものなのかなと思います。

長々すいません。僕も書いてるうちに整理出来てきました。
銀行がCFが回るもの以外に貸さないというのは同意見です。今回60億を20年で借りているため、年間返済額は3.6億（2％元利均等の場合）です。NOIが4億なので、管理費や固定資産税を含めるとエイコスのもつ34億円をまったく返済しない状態でトントンです。それなのに銀行融資がでたのは不動産購入とM&Aがパッケージだからと思われます。（開示も併せてますし）M&A利益が30億でれば実質負債が94億から64億になりCFが回ります。（M&A利益は30億ではなくもっと出てるのかもしれません。）