一般の株式会社における株主総会にあたる投資主総会、初めて参加しました。
最初に議長から以下の基本的な説明がありました。
① リートは一般の株式会社と異なり投信法に従う
② 資産運用自身はアクティビア・プロパティ投資法人（以下プロパティ社と言う）が行わず、東急不動産アクティビア投信株式会社（以下「不動産社」と言う）が行う
③ 従って・プロパティ社総会では規約や人事が議案となり、金銭分配については議案とならない。
④ 資産運用方針や決算概要、見通しはプロパティ社総会後に説明会を行い、ここで意見質問を受ける
プロパティ社総会はスライド等の仕掛けもなく、粛々と代表執行役である議長が進めました。議案は上記のとおりの規約変更と執行役や監督役の選任で、規約の変更も会社法の改正で株式会社が定款を変えるのと同じとのこと。
プロパティ社総会の後は、不動産社の運用状況報告会が開催され、
① 投資方針
② 主な物件、ポートフォリオ
③ 賃料推移
④ 決算概要
⑤ 業績見通し
⑥ 分配金の予想
と言った項目の説明がなされました。
代表執行役の説明を質問への回答と交えて示すと以下の通り。
① 財務面では有利子負債残高は総資産比で40～50%程度を目標レンジと考え、現状45%は妥当水準。
② リートは分配金を全額損金に落とせるので、利益は配当に回し、物件購入資金は借入が中心になる。従って、基本的には返済を考えない。万一借入返済となれば、その資金は、物件売却で賄うことになるので、これは絶対避けたい。従って返済を外部金融機関に求められぬようので、外部与信格付けを維持向上していかねばならない。
③ 今後の分配金は毎期1万5千円を考え、業績を見て上方修正したい。
④ 株価は安くなったがPERで見れば他のリートより評価が高いので、賃料アップ→ＥＰＳ向上→株価アップを図る。
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一般の株式会社における株主総会にあたる投資主総会、初めて参加しました。
最初に議長から以下の基本的な説明がありました。
① リートは一般の株式会社と異なり投信法に従う
② 資産運用自身はアクティビア・プロパティ投資法人（以下プロパティ社と言う）が行わず、東急不動産アクティビア投信株式会社（以下「不動産社」と言う）が行う
③ 従って・プロパティ社総会では規約や人事が議案となり、金銭分配については議案とならない。
④ 資産運用方針や決算概要、見通しはプロパティ社総会後に説明会を行い、ここで意見質問を受ける
プロパティ社総会はスライド等の仕掛けもなく、粛々と代表執行役である議長が進めました。議案は上記のとおりの規約変更と執行役や監督役の選任で、規約の変更も会社法の改正で株式会社が定款を変えるのと同じとのこと。
プロパティ社総会での意見・質問は、複数の東急系リートの存在から、一本化を問う声や、リート間での物件の取合いや融通と言ったことから生じうる投資主利益への侵害防止策への言及がありました。
また、執行役員や監督役の独立性への言及もありました。
プロパティ社総会の後は、不動産社の運用状況報告会が開催され、
① 投資方針
② 主な物件、ポートフォリオ
③ 賃料推移
④ 決算概要
⑤ 業績見通し
⑥ 分配金の予想
と言った項目の説明がなされました。
代表執行役の説明を質問への回答と交えて示すと以下の通り。
① 財務面では有利子負債残高は総資産比で40～50%程度を目標レンジと考え、現状45%は妥当水準。
② リートは分配金を全額損金に落とせるので、利益は配当に回し、物件購入資金は借入が中心になる。従って、基本的には返済を考えない。万一借入返済となれば、その資金は、物件売却で賄うことになるので、これは絶対避けたい。従って返済を外部金融機関に求められぬようので、外部与信格付けを維持向上していかねばならない。
③ 今後の分配金は毎期1万5千円を考え、業績を見て上方修正したい。
④ 株価は安くなったがPERで見れば他のリートより評価が高いので、賃料アップ→ＥＰＳ向上→株価アップを図る。