案山子

リバースモーゲージの市場規模を４兆円と予測した当時(２０１３年)から10年もたっていないのだが、昨今リバースモーゲージの対抗馬としリースバツクと言う代替え商品が台頭してきている。
シルバー向け金融商品としてリバースモーゲージを凌駕する勢いである。

リバースモーゲージの市場規模は約4兆円であるが、予測した当時はリバースモーゲージのみを想定していた、しかし新商品のリースバツクがこの市場にとって変わる可能性がでてきた。

リースバツクは融資に比べ管理が容易である上、再販による利益率が高いため、ノンバンクや住宅デベロッパーが競って参入を始めている。

業界筋からはリースバツクが４兆円市場となり、日本ではリバースモーゲージは根付かないとの意見もある。

リバースモーゲージのパイオニア、東京スター銀行は首都圏に限定して1200億の融資を積み上げており、ピークアウトのうわさもある。
銀行はもともと、リバースモーゲージには消極的。
生活費への融資は本来の銀行業の目的ではないため銀行の埒外との意識が根強くのこる。

反面、リースバツクのパイオニア (株)ハウスドゥは毎月数十件の成約を積み重ねており、積み上がったアセットを証券化している。
利益率が高いため投資家の心を射止めそうだ。
他社も同じスキームを狙っており、シルバー不動産の証券化が加速しそうだ。

>>No. 660

小生がこの会社に投資するに当たり疑問を解消したい!
既存株主の方はどのように考えているのだろうか？
ご意見を伺いたい‼️

『事業モデル』
事業モデルはFC展開、不動産売買(RF事業)、金融事業のハウスリースバツク(HB)とリバースモーゲージ(RG)の三本柱で展開している。
一見バランスが良いように見えるが、前期の決算の説明の動画等を見ると少し引っ掛かる。
もともと事業部制であっのにホールディングス化したことだ。しかも、完全持株会社ではない。
HB事業が親会社である。これはHBを中心に各事業の経営資源を活用するという意思表示であろうか？

ハウスドゥはHBの市場ではパイオニアでトップランナーであるらしい。「ハウスドゥと言えばハウスリースバツク」
このホールディングス化は総合不動産業からHB専門会社となるための断捨離ではないかと見えてしまう。
余談だがホールディングスの社名は『&doホールディングス』。
オーナーの安藤氏に掛けているらしい。
総合不動産からHBへの集中。
個人オーナー色を強く打ち出したホールディングス化。
果たして、ダウンサイジングによりHB市場で生き残りは可能なのか？

私見『HBの懸念』
ハウスドゥはHBの全国展開に踏み切った。パイオニアとしての自信の成せる技かとは思ったが、小生は否だと見る。

HB市場はドル箱(需要と利幅が大きい)で首都圏等には大手デベロッパー、大手FCチェーン、大手信販会社がこぞって参入して群雄割拠の様相を呈している。
各社のHBのホームページで商品内容や附帯サービスを比べて見たが、ハウスドゥが他社との差別化できているところは見当たらない。
パイオニアを自負するハウスドゥではあるが、実際は首都圏(ドル箱)で勝てなくなっているのではないか？・・

ハウスドゥの決算利益の出し方はHBをファンド化しての売却益の貢献が大きい。
ファンド化には物件数を確保する必要がある。物件数も膨大になるので、比較的管理が楽な都市部の物件をチョイスするのがセオリーであろう。
しかし、なぜ？地方展開を打ち出したのか。
地方展開で仕入れる物件は中古戸建。
目が行き届かない上に将来の管理や事故リスク、過疎化による流通性の劣化は計り知れない。
考えただけでゾッとする。
そこに、ハウスドゥの苦悩が見えかくれすると小生は思うのであるがいかがだろうか？
つまり、ファンドに組み込む頭数を揃えるために、強豪の少ない地方に展開した。いや、しなければならなかったのか・・。

短期間で物件確保→地方展開→高リスク→リスクは投資家負担へ転嫁→ファンド組成→利益を享受
の図式でないことを祈る！

加えて、HBのマーケットは有限であるから他社もいずれ全国展開に舵を切るだろう。ハウスドゥが全国展開でドル箱のエリアを見つけたとしても、商品力で勝る大手企業が地方展開して来れば全てかっさらわれてしまうことにならないのだろうか？
つまり、身銭を切ってパイロットマーケティングを他社のためにしていることにならないだろうか？
商品力に独自性が乏しいのならなおさら、市場の占有率は短期間で塗り替えられるのではないだろうか？

HBの地方展開は不動産リスクが大きい。地方でも競争が激化した時にはもう行き場がない。
市場の占有はあっと言う間に塗り変わる。
地方は決してブルーオーシャンではない。
パイオニアであるノウハウを活かして、逃げずに首都圏に留まって勝負した方が勝機があるように小生は思う。

既存の投資家の皆様はいかがだろうか。
ご意見、アドバイスをお願いいたします！

全国戦略が素晴らしい‼️

私はAD社の戦略をこう分析する‼️

今、ヤツ気になって
リバースモーゲージの提携金融機関を増やしているのは将来のハウスリースバック案件の囲い込みだ‼️

根拠はこうだ‼️
リバースモーゲージの融資は
不動産評価に対する掛け目が
40%程度が相場であるが
ハウスリースバックは買い取りの
その掛け目が80%程度

つまり、2000万円の不動産評価で
リバースモーゲージなら800万
ハウスリースバックなら1600万円
約２倍の差がある。

そこがポイント！

AD社は上場企業とは言え
営業力に限界がある

そこでだ、銀行の営業力を使って
将来の顧客を囲い混んでいるのだよ‼️

高齢者は一般的に自宅を売却する事、所有権を手放すことを嫌うので、第一選択はリバースモーゲージを選ぶ。
ところが、お金が足りなくなって来ても、銀行の追加融資はNG!

そこで、ハウスリースバックに切り替える戦略‼️

所有権にこだわる高齢者も背に腹は変えられないので万事休す‼️

一丁アガリ‼️

特筆すべきは、AD社がクレバーなのは
自社の人的資源を使わずに案件のストックを増やしているのだ。

そのストックは既に70億円以上
これかも、提携は増え続けるので、提携金融機関がせっせと営業して残高を積み上げてくれる。
と言う仕組みだろう‼️
金融機関も収益拡大にシルバーローンを活用せざるを得ない事情あるからね。
AD社に頼らざるを得ない‼️地方の金融機関ばかりか提携しているのがその証拠だろう‼️

金融機関も納得しているなら、案件もどんどん増えるだろう。

ホントに‼️
よく考えていると感心する‼️

特に、提携金融機関でお客の審査をしているので、客の選別も出きる。
良いものを選んで仕入ができる。

お客の獲得は銀行に営業
保証料を貰いながらお客の選別が出来る
案件のストックは既に70億円以上
将来は1000億円規模になる予定らしい。

ADのハウスリースバックから目が話せない❗️
リバースモーゲージの提携がんばれ‼️

金融機関からの自動集客システム‼️最強‼️

>>No. 717

ありがとうございます‼️

リースバックはAD社しかやったらダメだよ‼️
他の会社は法的にグレーだと思うのでよすが・・・ドウ⁉️

リースバックは買い戻し特約が付いているのが最大の特徴。

買い戻し特約がなければ不動産の売買だけだけど、買い戻し特約が付いていると金融業になる‼️と思うのですよ‼️‼️‼️

買い戻しが出来るなら不動産の担保と同じでしょ‼️

そもそも、金融機関が貸した住宅ローンの借り換えや、融資の返済等、金融債務を片側っているのだから

だから‼️

リースバックをやってる会社のほとんどは金融免許を持ってない‼️

これは大変なことですよ‼️‼️

AD社は金融庁から貸金業の免許をちゃんと取ってるのですよ‼️

金融免許をもたずにグレーなビジネスをやっている有象無象の違法リースバック業者は、さっさと退場してほしい‼️

がんばれ❗️&Ｄｏ‼️

>>No. 720

他社⁉️
IRを見るとハウスリースバックをフアンドにしてるので受益権で引き受けて(売却)してるようですね。
資料からは他社への売却の記載はありませんし、普通に考えてコンプライアンス的に有り得ないでしょう❗️
保有している方が儲かりますしね‼️

一年前の情報漏洩事件が今頃とも思うが
たぶん、漏洩した顧客への説明と補償が完了したので逮捕となったのではないかと推測します。
事件は事件として受け止め

被害のお客様からの理解と補償等が得られていると言うことでしょう‼️

負けるな‼️ &Ｄｏ‼️

>>No. 725

少し残念なのは
昨年に発覚して懲戒免職にしたときに
情報漏洩のリリースしてないのか・・

今後は適時開示してほしい‼️

>>No. 727

報道記事とAD社の発表内容の齟齬。
どちらが正しいのだろう⁉️

報道記事が正しければ
個人情報漏洩を公にしていなかったことになってしまう‼️‼️

報道記事が間違いなら
直ちに、訂正を求めるべきだ‼️‼️‼️

取り方によってはステークホルダーの信頼を損ねる一大事ですよ‼️‼️‼️

報道記事は
社内調査で２１年１月末に情報持ち出しが発覚。
同２月８日に懲戒解雇

AD社のIRは
退職後の社内調査により発覚いたしました。
(昨日、知りましたってこと？)


報道記事
「流出したのは顧客の住所や職業、売買した不動産などの情報だった。社内調査で２１年１月末に情報持ち出しが発覚。竹内容疑者は同２月８日に懲戒解雇されたが、その翌日に転職した。」

今日のIRの内容
「【経緯】元従業員が2021年1月に当社を退職するに際し、所属部門にて保管されていた当社情報を不正に持ち出したことが、退職後の社内調査により発覚いたしました。」

報道機関に記事の訂正を求めて❗️&Ｄｏ‼️

>>No. 731

それが事実なら
あまりよくないですね。。

不正競争防止法のキーワードに目が行きがちですが、漏洩したお客様のことが第一ですよ‼️

お客様への説明と謝罪が既に終わっていることを願うばかりです。

コンプライアンスは企業風土を写すものだから。
今後は経営陣の方々のコンプライアンス意識を高めて貰いたいですね。

投資している立場からも、とても残念ですが、底を打つまでしばらく静観やむ無しですね‼️

底値で拾い直します⤵️⤵️

お客様と投資家のことを考えて❗️&Ｄｏ💢💢

>>No. 733

よく分からないのですが❗️
上場企業が一年前の情報漏洩を
蒸し返してOBの会社に嫌がらせ❓️をするメリットは無いと思いますよ‼️

別の理由があるのではないかと思いますよ❗️

不動産会社だと独立は普通ですし、同業者として「頑張れよ」って、互いに切磋琢磨する間柄になると聞いたことがあります。

時価総額150億円の上場企業が社員数人の零細企業を狙うことはないでしょう⁉️

事実、今回の報道で墓穴を掘ったのは&Ｄｏ‼️の方ではないでしょうか❗️

&Ｄｏが刑事告訴したのなら、何らかの明確な理由がそんざいしなくてはおかしいてすよ‼️

よもや、短絡的に思慮を欠いて「見せしめ」的な感情に任せて訴えたりはしないでしょう⁉️

もし、そんな判断をする経営陣なら株主が黙っていませんよ❗️
当然に株主や取引金融機関には説明があるはず‼️・・・と信じたい‼️

真実を明らかにして‼️&Ｄｏ‼️