kuro_kuro

中国資本イデラの存在が投資口価格の重しになっているが、イデラの親会社復星国際（フォースン・グループ）は中国の民営コングロマリットの最大手で、投資姿勢にも特徴があり、短期的な売却益を重視する中国企業が多い中、復星は長期安定投資を是としている（2014年東洋経済https://toyokeizai.net/articles/-/40103）
ファーウエイ同様政治的には中国共産党への不信感と重なってしまうが、経済的に割り切った場合親会社復星の経営基盤は超優良であり、充分信頼できるものと考える。
加えて中国企業との合弁により、パートナー対策としてのみらいに対する三井物産のの投資姿勢や資産の運用にも相当の透明性と安定性が求められるため、分配金目的の投資対象としては一投資家としては充分に安心、信頼できるので、30％もの評価損を抱えているが、当分は高利回りの分配金を期待して長期保有姿勢を貫きます。

6月18日ＪＣＲの格付けA̠－（安定的）を取得したとのことです。今後資金繰りにも有利に働くと思いますので中長期保有絶対です。

資産はオフィス/住宅/ホテル/商業施設となんでもありの総合型だが、こじんまりと纏まっており、コロナで最も影響を受ける保有ホテル、商業施設もさほど大きな影響を受けておらず、今回のコロナリスクによる経済不況下の分配金ダウンも限定的と予測されます。
ただREIT銘柄として必要な信用格付けを得てないことから信金、地銀などの機関投資家からはさほど人気にはならないので個別銘柄として大きな価格上昇も期待できずREIT全体の傾向に左右されているようです。
個人的には低リスク/高配当銘柄として中長期保有で今回大きく買い増しました。

みらいは総合型で保有資産はオフィス/商業施設/ホテルに対し比較的バランスがとれており、財政基盤もしっかりしており景気変動に対しても極端な影響を受けにくいREITである。心配のホテル分野も主要テナントのスーパーホテル、コンフォートホテル、スマイルホテルの3グループが中心でありこれら大手事業者は今回の稼働率激減に対しても体力的に対応可能な状況である。今後ホテル不況がどの程度続くかにもよるが、来年のオリンピック開催まで持ちこたえれば、大幅な経営改善も期待できるので中長期保有が賢い対応と考えます。

地銀などが決算対策として含み損で決算するよりは、損失の実現、4月からの新年度に備えて現金化しているものと見て、4月以降は暴騰もありうると思ってますが、それにしてもここまで下げて売りに出てくる理由は全く理解できない。
コロナ問題がREIT各銘柄の業績にこれほど影響あるとは思えないので、コロナ問題解決（例えば、新治療薬開発など）すれば一挙に棒上げも予想されるのでここは分配金狙いでじっと寝ているしかなさそうですね。

まだ資産規模が小さ過ぎて中小企業レベルであることから余り注目されてないのかもと思います。　現状のLTVや財務体質からまだまだ拡大余地充分であり、伊藤忠商事という生活産業に強いNo1商社をスポンサーにして物流REITとして将来が大いに楽しみな銘柄であり中期的には150,000～200,000程度は期待できると思います。　因みに目下100口以上保有して長期戦目指してます。

大きく買い越していた損保を中心とした金融関係が最近の長期金利上昇を受けて利確、売り越しに転じたようだ。　中長期的に見ればREIT相場としては調整局面であり、あわてて売り急ぐより、ここはじっくりと保有持続が得策と思う。

配当率の議論が多い様ですが、要は投資主として、この株を何時から何時までの期間保有、運用するかの判断によるもの。理論値を論じても実際的ではないと思います。（6カ月保有でこの分配金取得すれば、年率換算15％前後になるが、果たして議論するほどの意味があるとは思えない）ただ、太陽光発電設備の法定耐用年数は17年程度とのことで、毎年の償却額がかなり多くなるので、これの殆どが分配金に回ると考えれば、向こう5年程度の中期保有ならば、他のREITに比べて結構な高配当が期待できるので分配金期待の保有がお薦め。一方そんなに多くの値上がりは期待できなのではないかと思います。

投資利回り、スポンサー（三井物産）の信頼度、業績の堅調さなどなどを考慮すれば、２４万円はまずまず期待できるところ。　我輩は配当金目的で投資中なので株価の高低にはあまり惑わされず長期保有方針ですが、、、

資産内容、スポンサーから見てこれ程落ちるのは不可解だが、ギャンブル的投資家としては少ない売買で価格コントロールし易いから遊ばれているのかも。何れにしても目先の上下に惑わされず中長期の安定高利預金として持ち続けます。

今回の決算発表で自己株を６００００株又は100億円規模で購入、消却が発表されている。これによりどの程度株価が改善されるか不明であるが、現状価格が資産価値に比べ余りにも実力以下であることは間違いないので、これを機会にかなりの上昇、改善が期待される。

今回発表された中期経営計画でもNAV倍率の低さを気にしており、これの改善に向けた経営計画となっていて将来的には投資口価格の上昇を期している。　マーケットも今回の経営計画を評価しているようで、少なくとも今後のNAV倍率１倍程度185000は期待できそうです。　長期保有厳守。

今はアメリカの金利上昇傾向などからREIT購入層の外人の売り越しが原因でREIT全体が低迷中だが、何れ見直されて買いが入ってくると思います。この場合スポンサーの信頼性、高利回り、財務基盤などから上昇（期待２０万円近く）間違いないと思いますので長期保有で行きたいと思ってます。資金があればナンピン買いも狙い目では、、、、

ん~、、微妙な計算ですね。　投資家が期待するのは投資先の運用利回りではなく、投資利回りですから、極端に言えば4月末取得して10月末の権利を取った後売却すれば投資期間6か月で得た分配金の利回りはかなり高利率になる可能性もあります。（10月末権利落ちがどの程度となるか次第ですが。）　従って投資先銘柄を一応今から1年間継続保有した場合の期待利回りで比較するのが一般的な指標ではないかと考えています。（保有する方の投資方針で計算も異なりますね。）

2017年度の利回りは4.7％（年）です。（￥8200（2017年度予想分配金）÷￥173900）。
ただし下期（2017年10月末期）の分配金￥5000が今後継続されれば6％近い利回りとなり、他のREITと同程度の利回り4％程度まで買われるとすれば、￥250000まで期待できます。
スポンサーの信頼性に期待し思い切って70口購入済で、腰を据えて見守りたいと思ってま~す。