(株)シノケングループ【8909】の掲示板 2019/03/13〜2019/04/24

大和住銀日本小型株ファンド
Ｊ-Ｓｔｏｃｋ アクティブ・オープン

【担当ファンドマネジャーの見方】
＜アパート業界を見直す＞
昨年1年間で、アパート業界に対するイメージは非常に悪化しました。人口減少地域や過剰供給地域における空室率の上昇という構造的要因に加え、シェアハウス分野における詐欺的商法、二重契約書を用いた買主への過大な投資の斡旋、賃貸仲介店のずさんな事業運営、過去の大規模な施工不正など不祥事が続々と明るみに出て、関係各社の株価も大半が低迷しています。しかし、低価格の賃貸住宅は極めて普遍的で裾野の広い需要に支えられた存在であり、一方的に悲観するのは正しくないと考えています。
日本全体の人口が減少に転じた現在では、アパートの新規供給はあまり必要ないのではないかという意見があります。しかし、現在の貸家着工件数はバブル期の半分以下に過ぎません。地域別の人口移動や、十分に補修を行ってこなかった物件の経年劣化、生活様式の変化による陳腐化といった要因を考慮すると、必ずしも過剰供給とは言えないと考えています。全国ベースの空室率は、全く市場性がなくなった地域や経営意欲が失われてしまった物件も含まれており、あまり参考にはなりません。しばしば報道されるタス社発表の空室率も、集計対象に満室物件が含まれておらず、誤解を招きやすいと考えています。
加えて、今後は外国人労働者の増加が、市場を下支えすると予想されます。日本全体の人口減少に比べると増加数は小幅ですが、大半が賃貸住宅に居住することを考慮すると、地域によってはインパクトは小さくないのではないでしょうか。悲観的な状況におけるプラス要因は、意外と効果が大きいものです。