ラサールロジポート投資法人【3466】の掲示板 2021/08/06〜

いえー、今日買い増ししようと、下がっていることを期待して、こわごわ見に来たら、すごい上がっている。下がれば新NISAでもと思っていたのに、たったの２口では、上がっても大して配当益はないやん。簡便してよ。

おっ、自己投資口の取得やってくれるんだ

金融機関が株式の持合いをやめたら、余剰資金の運用は債券以外ではREIT買うしかないのでは？
日本ではゼロ金利解除しただけだから、アメリカで少しでも利下げガ有ればすぐにＪ−REITは上がると思うよ🎌

ほんにマーケットは、分かりませんね。
だから面白いんだけど。

下落トレンド、終わるのかな？
仕込み足りなかったな…

マイナス金利解除で暴騰すか😚

減価償却が終わるほどに設備が古くなるので、修繕費がその分増えるので設備関係の費用としては対して変わらない。

アパートやビルの実物不動産投資家の方は、
減価償却が終わると税金が襲いかかってきます。黒字倒産もあり得るほど。
〔今、大きく頷いている投資家大家さんがいると思う。笑〕

でもREITは、減価償却が終わって利益が増えたら全部僕らの普通の分配金になるだけですね。

>>125

丁寧にご教示いただきありがとうございました。言われてみればその通りでした。不動産を買ったことのないのでイメージがついていなかったようです。
減価償却が終わった不動産は経費が減って利益が増える(ただし賃料が下がっていない限り)ということですね。利益超過分配金が払い戻しでないことがよく理解できました！

>>123

なるほど、そう考えましたか…
意外でした。

1、確かに数十年で減価償却は、終わります。そして利益超過金は、無くなります。
お考え通りです。

2、では、減価償却が終わったらどうなるか？
今まで減価償却費だった分は、そっくりそのまま利益に上乗せになります。
あなたの分配金になります。
　
だって減価償却費は、経費です。
経費が無くなったらその分、利益が増えますでしょう。リートの利益は、我々の分配金です。

3、歴史の長い物流リートが利回り低いのは、別の要因でしょう。僕は、分かりませんが。

三連騰。

>>121

ありがとうございます。
築年数20年くらいで減価償却が終わるイメージで、築年数の長い物件が多くなるにつれ利益超過分配金が減っていくのかなと思いました。そう思ったきっかけとして、歴史の長い物流リートほど利回りが低かったことがあります。
実際の減価償却期間を調べてないので適当なイメージで考えていますが・・・

>>119

madくんも人生色々あったのでしょう。

人間、承認欲求をある程度満たさないと
生きていけませんからね。
他人が満たしてくれない人は、他者を貶めて
自分で満たすしかないわけで。

ここで少しでもmadくんの承認欲求を満たしてあげましょうよ。笑
ただ、間違いでラサールの評判を落とされるのは、イヤですよ。
俺、ホルダーだからな〜

>>120

遅くなってごめんなさい。

本論点における『減価償却は、永久に出来る訳では、ない』という』あなたのイメージというかお考えをもう少し詳しくお知らせ下さい。

それに対応してご説明いたします。

>>118

横から失礼します。
減価償却は永久にできる訳ではないので、将来を考えて長期的な利回りは利益超過分配金を除いて計算した方がいいかなと初心者なりに考えていたのですが、この考えはどう思われますか？

>>116

madさんは、利益超過分配金は、収益で賄われていない。と言う。
多分、彼の勘違いは、税務用語で利益超過分配金は、『資本の払い戻し』と説明されているからだと推察されるんだけど…
多分、彼は、俺たちの出資金から払われているとか勘違いしてんじゃねーかな。
だろう？笑

REITのopd・利益超過分配金の元は、家賃収益だよ。〔ホルダーの皆さん、この点は、安心して下さい。他の論点は、知らないけど笑〕

ただ、普通分配金とちょっと違うのは、
減価償却として一旦は、REITに貯金されたお金なんだ。
まあ、減価償却費とは、将来の修善や経年で性能が落ちたものの回復費〔capex・資本的支出と言います。〕の準備金ですね。
実物不動産投資している人は、みんな知っているね。

だからREITの利益超過分配金は、
減価償却費として将来に備えて貯金しとくか
いやいや、さっさと投資主に分配してしまおうか、と言う判断の問題なんだ。

特に物流施設は、減価償却が割高なんだな。
だからいっぱい溜め込まず不要な分は、投資主に返しましょう、と言うわけさ。
そりゃぁ、貯金か吐き出しかで人々の判断は、分かれるだろうけど決して蛸足分配じゃねーな。貯金するかしないかの問題だよ。笑

で、俺は、ラサールの回し者でもないよ。笑

あと最後によ、
俺は、頭が悪くてmadさんは、頭がいい、
と言うことは、異議無し‼️笑

あ〜疲れたわ。
イチャモンじゃなく論理的な話がしてーよ。
もう関わらね〜

>>116

madさん、あなたがね、opdなんて用語使うから基礎知識は、ある人だと思ったから
あの文を書いたんだけど…難しかったか。

頭いいとか悪いとかじゃなく、あなたとは、論理的に何か実になる話しも出来るかと期待してたんだよ。
まあ、いいけど…

ただ、ホルダーとしては、間違った知識で
悪いこと言われるのは、嫌だな。
多分、他のホルダーもそう思っているよ。
だから👎が多数で👍がゼロなんだ。

俺は、ラサールの回し者じゃないけど
少し話ししようかね。
ホルダーの皆さんも気分悪いだろ。

REITのopd・利益超過分配金と減価償却の話

しかし、最近このパターン多いなぁー
何かいい情報、見解が聞けるかも、と質問するへんてこりんなイチャモンつけられるんだよなぁ〜参ったぜ。

>>115

いろいろなんか書いてるようですが、分配金が全て収益で賄われてないことは事実ですよね？
なら、形式がどうであれ、分配金のうち、元本の払い戻し部分に関しては利回りに含めないで評価するのが常識でしょ？

まあ、頭悪い人にはその辺も分からんのかもしれませんが。

>>114

一般論としてopd🟰蛸足分配というのは、ちょっと乱暴な結論付けです。

物流施設は、一般的に他のセクターと比べ減価償却率が高く〔地価が安く建物価格が高い〕なるわけです。つまり減価償却と言う名の我々のお金を溜め込んでいるわけです。

それに対してご指摘の資本的支出・capex投資比率は、多くて3割とすると溜め込んだ減価償却と言う名の資産をどう活用するのか、という論点は、重要な内部成長戦略な訳です。〔それ故に法律は、減価償却費の確か6割ぐらいopdを認めているわけです。投資主の為に有効活用しろよ！〕
opdは、capex及び減価償却率によったら投資主に誠実な施策と思うのですがいかがですか？つまりケースバイケース。

それともmadさんが当該銘柄のopdにつき
特別、悪徳行為であるという情報をお持ちでしたらお知らせいだだけると助かります。

>>108

分配金減資が利益では賄われてないからじゃないですか？

決算短信見る限り、去年2月期が2,856、8月期が2,725 となっていて、J-REITではふつう行わないOPD（利益超過分配、タコ足分配のようなもの）で穴埋めして3000円台にしてるだけです。

予想分配金は3,750となってて、それ前提で利回り計算してる人も多いかもしれませんが、過去実績では2800円しか分配可能な利益は出てませんので、実績上はここは実質利回り4％程度、後はタコ足で長期的な持続は不能だと思っておいた方が良いですよ。

日銀総裁の1%上がっても債券の損失が大きい？ということで利上げはまだまだ先？

ココは今月権利前の上げも無いままでした？