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「元祖サラリーマン大家」が無一文から年収1億円になるまで《楽待新聞》

(写真:不動産投資の楽待) (写真:不動産投資の楽待)

10年間勤めた損害保険会社を32歳で退職し、コツコツ貯めた1000万円を元手にコンビニ経営を開始するも、たった4カ月で廃業─。これは「元祖サラリーマン大家」として知られる沢孝史さんの過去だ。

違約金等の支払いで無一文になり、なすすべもなく妻の実家に転がり込んだ時の心境はどのようなものだったのか。そして、どん底の状態からどのようにして総投資額25億円、年間家賃収入1億2000万円まで上り詰めたのか。これまでの苦労やプロセス、今後の投資戦略について聞いた。

■「あまのじゃくさ」が成功の一手に

「お金がない時は見栄を張っても仕方ないからね。それなりの生活をすればいいだけの話」

妻の実家で肩身の狭い想いに打ちひしがれていたかと思いきや、あっけらかんとした答えが返ってきた。「『旅の恥はかき捨て』って言うけど、失敗したことや恥ずかしいことって後で気にするじゃん? 私の場合は記憶力が欠如してるのもあるけど、すぐに忘れる(笑)」

こうして現実を見つめ、気持ちと生活をすぐに切り替えた。サラリーマンに戻り、製造業の営業をしつつイチから貯金し、700万円に達した38歳で不動産投資を始めた。

「当時はバブル崩壊の影響で『不動産なんて』という沈滞ムードだったし、ましてやサラリーマンがお金を借りてやること自体にかなり偏見があった。でもそれって感情の世界で、投資は数字なので」。お金を借り入れたとしても、それは家賃が払ってくれる。その計算が成り立つことに勝算があると確信し、世の風潮に流されなかった。

「ひねくれものなので、私は。人がいいって言うとダメって思うし、ダメって言うといいって思う人間」

家族の反応はどうだったのだろうか。「妻は私が言い出したら聞かない性格って知ってるので、好きにやらせてくれました。保証人のハンコはさすがに嫌だったらしいけど、最近は普通に押してくれる。その代わり、成功したらきちんと還元することが大事。今はヨガ教室や英会話、海外旅行など、好きに行かせていますよ」

初めて購入した物件は、4000万円弱・利回り8%・築4年のファミリー向けアパート。当時は物件購入の指標を持ち合わせていなかったため、立地の良さや築年数の浅さといった、いわば「勘」で購入を決意。サラリーマンに融資する金融機関がない中、不動産会社に斡旋してもらい、金利2.8%・返済期間15年、頭金として約2割を入れて、なんとか融資を取り付けた。「記念として、まだ売らずにとってある」というこの物件は、今も満室で収入を生み続けている。

15年返済のため、1棟目の物件ではほとんど手残りはなかった。しかし、「ボーナスで繰り上げ返済すればもっと早く完済できるし、そのあとは家賃がまるまる入ってくる。そうなれば、給料以外に毎月30万が加わるでしょ。全然OKですよね」。堅実な考えを貫きながら、「次も買えるかな」と思ったのは、1棟目購入から1年以上経過した後だった。

「当時、ここまで物件を増やそうという気はさらさらなかった。1棟検証してみて良かったので次は、と段階を踏んで考えています。だから、最近のイケイケみたいに2~3年で数十億増やすようなことはしません」

新規参入者に対しては「順番が逆では」と指摘する。「『これだけ規模を拡大したい』と先に決めるのは確かに夢があっていいけど、すごく無謀なことだと思う。ましてや築30年のRC・利回り8%で素晴らしいと言ってるような人たち。自己資金を全然入れず、初めに消費税還付をして、とりあえず手元のお金はあって安心してるけど、今後負担になることは間違いありません」

不動産の場合、たとえ市場価値が下落しても、債務不履行にならない限り追証は求められない。しかし含み損を抱え続けることになるため、何かのタイミングで弾けた時に莫大な負債を抱える可能性がある。「歯止めがきかない分、環境によって左右されるので危ない」と警鐘を鳴らす。「1棟だったら自分のポケットマネーで支払えるけど、10棟あったら回らないですよ」

■複数法人スキームの未来

とはいえ、規模を拡大していく投資家は以前から見受けられる。その人達とは何が違うのだろうか。

「その頃、借金していた何人かに片っ端から真意を尋ねたことがあります。でも彼らは『増やしたいから』ではなく、『不動産として採算が取れるから』買ってた。明らかにいい物件なのに、どうしても融資が付かない。それに対してどうやって融資を受けようかと考えられた様々な手法の一つが、複数法人のスキームですよ」

1法人で1物件を購入することで、個人としての総融資額が金融機関に見えづらくなり、融資を受けやすくなると言われている。今では賛否両論の声が聞こえてくるが、このスキームは本当に良い物件を手に入れたい投資家にとっては苦肉の策だったのだ。「最近の人はそうじゃなくて、増やしたいがためにやってるでしょ。増やすことが目的になっているから、物件の内容は二の次。目的と手段が逆転してるのは見逃せません」

ここ数年は金融機関が融資に積極的なことから、担当者が黙認してしまっている場合もあるというが、現在は急速に引き締め始めているので「長続きしない」とみている。「金融庁の調査が入った時、それらは正常債権から不良債権に移るはず。追加の担保を求めるとか、銀行もなんらかの措置をとらざるを得なくなるでしょう」

目的と手段を混同させないためにはどうしたらいいのか。二つアドバイスしてくれた。

一つは、率で考えること。「不動産投資の目的は、利益を上げることです。規模を大きくすれば確かに利益の額は大きくなるかもしれません。しかし、利益率はごくわずかだったりします。物件の大小にかかわらず、利益・経費・手残りを額ではなく率で見なければいけません」

例えば、手残りが4%残れば良しとする人と、2%でも複数買えば金額としては大きい、と考える人がいるが、後者は「危険だ」と断言する。「人間ってやっぱり、金額に惑わされるんですよ。でも金額の大きさだけで成功した・していないを判断するべきではない。規模を拡大するほど、総投資額に対するリターンの比率がどれだけあるかを見ないと怖いですよね」

もう一つのアドバイスは、自分が負えるリスクを知ること。「例えば、家賃が1割下落したとしても、総投資額が数千万の人と数十億の人では損害の大きさが違う。本当にそのリスクを負えるか、自問自答してほしいと思います」

また、「規模を大きくすることが善だと勘違いさせるコンサルも良くない」と憤りを見せる。「『セミナーの先生が言ってたからいい』とか『書籍の著者だからいい』というのは、ある種の洗脳です。羽毛布団とか健康食品なら売りつけられても50万~100万で済みますが、不動産は催眠商法で売っちゃいけねぇぞって思う」

「ネットマーケティング」や「ブランディング」のワードがはびこる昨今、プロモーションに長けている人が不動産業界で物件を紹介するケースが増えているという。「まさに先生面をしているブローカー」という厳しい言葉が飛び出した。

「不動産会社が『この物件いいですよ』と勧めるのは、まぁそれほど罪もない。『手数料入るんだから、いいこと言うのが当たり前』って投資家はわかるからです。だけど、コンサルという名のブローカーは『あなたのために考えてます』と言って、投資家はそれを信じる可能性がある。実際には取引が成立すると業者からキックバックが支払われることが大半なので、その言葉は本当にあなたのために言っているのかは疑わないといけないですよね」

座右の銘は「全てを疑え」。出身校である法政大学の総長が卒業式で贈った言葉で、初心に返るきっかけになっているという。「全てを疑えというのは、つまり自分で考えろということです。このコンサルの話もそうですが、無条件に受け入れてはいけません」

■「売り時」を間違えた経験も

物事を冷静に捉え、何事にも動じない印象だが、実は「儲け損ねた」と後悔していることがある。6年前に1億9800万円、利回り12%で購入した築17年のRC。「2年所有したところで『利回り10%で買う』という人が現れたんです。利回り10%ということは、約2億4000万円で買ってくれるということ。2年間の家賃+4000万円儲かるのが、いい条件だと思ったんです」

その物件が地方都市にあり、遠くて管理が面倒だという状況も後押しし、売却に至った。「でもそれを今年まで持っていれば……RCでしょ? 築20年でしょ? 当時から6年所有していたら、その分の家賃も入っていて、加えて今なら2億8000万円~3億円で売れたはず。頑張れば1億円以上利益が取れるものを4000万円で抑えちゃった……これは悔しいよ!!」

売るなら今だった、と嘆くが、現在はやはり売り時なのだろうか。「明らかに『売り時』です。ただ、税金を差し引いて手残りがいくらになるかと、そこで得た利益をどのように次に回すかは、多少考えた方がいいよね」

現況だと「いい物件はなかなか出てこない」というのが手ごたえ。ただ、物件購入を止めているわけではなく、いい案件があれば着実にモノにしている。

「『他の人に融資が付かなかったけど、いい物件だから買わない?』みたいな特殊案件が流れてくるんで、一種の駆け込み寺ですね。例えば、大手のハウスメーカーの新築、駅徒歩6分、利回り6%のファミリー向け物件とか。利回り低いって思うだろうけど、それは今だから低いわけじゃなく、5年前もそうだったんですよ。それを知ってるから。あとは立地とブランド名で『10年後に利回り7%で売れるかな』とか、そんなイメージです」

売り時か買い時か─。確かに全体を見る必要はあるが、不動産の場合は「木を見て森を見る」のではなく「森を見て木を見ろ」と沢さんは言う。「投資とはいえ、株とかと違って不動産は個別事業なので。森の中の1本の木だけは買い時っていう場合もあります。この値段でこの利回りで、この立地だったら事業として採算が取れる、という数字になればそれは『買い』です」。

不動産投資のことを「目の前にお金があるのに拾わないのはおかしいよね、という感覚」だと語る。今はその確率が低くなってしまったというが、相続等で安く・早く売ってしまいたいような案件は必ずある。常にアンテナを立てて情報を精査することが重要なのだ。

中古のマンションやアパートを買い進めてきたが、10年前、新築RCマンション投資にチェンジした。ロットが大きな案件も手掛けられるステージにきたからだ。「ただ最近、静岡では新築の単身者向けの物件は飽和状態になっています。計算上で利回りは取れますが、危ない状態。だから、今は駐車場付きのファミリー向けの物件にシフトしています」

投資額が大きく利回りがあまり望めない案件の場合、地主がやるか、投資家でも多くの自己資金を入れてやるかの二つしかない。そうするとできる人は限られ、ライバルが少なく「勝てる」のだという。しかし、利回りが低い点は問題視しないのだろうか。

「例えば、2億で利回り6%の物件があったとして、私の年間のCF5000万円をその投資の自己資金にすれば、借入金に対する利回りは6%ではなく8%になる。それを30年返済にしてしまえば、返済比率は50%以下なので、キャッシュは回るでしょう。6%の利回りは低いですが、限られた人達しかできない投資で限られた立地であれば参入障壁が高くなります。そうすると資産価値の目減りは少ない。だったら投資する価値はあるかなと」

「できる投資の幅が広がってきたのに、今までと同じことをやってたら意味ないよね」と笑う。次に狙う投資法はあるのだろうか。

「ロードサイド店舗をやってみたいですね。店舗が抜けた時に、そこにマンションやアパートが建てられるのであれば価値がある。例えば1億円の土地があったとして、年間家賃収入が800万円、税引後の手残りが600万円だとすると、1億円の土地の原価が毎年600万円ずつ減っていくわけですよ。それが10年後には6000万円になるから、自分の中での土地の価値は4000万円でしかない。店舗が抜けてくれれば、4000万円の土地に上物を建てられるのと同じことです。それは効率のいい投資になるので、その土地が次に使えるような土地であれば面白いかなと」

いろいろな投資法がある中で、そこに囚われすぎないこと。そして、周りが「うーん」と言っている時に、しっかり自分で判断することが重要だという。「リスクとリターンのバランスを見て、リターンの方が多いなっていうのは、自分で考えるわけです。それは難しいことじゃなくて、ただ単に数字なんですよね。私が5年前に地面設置の分譲太陽光に投資した始めた時、周りの人達は半信半疑でしたが、計算したら2000万円投資すれば20年間で4000万円返ってくる。いい投資だと思いましたね」

■今後の目標は「自分探し」

もう十分に成功を掴んでいるようにみえるが、今後の目標はあるのだろうか。

「どうしたら人生もっと楽しめるかを考えたいですね。投資してれば時間は潰れるけど、それを生きがいにしちゃいけないよな~と思ってます。金・金・金の人生を逃れたいためにやってたのに、それが目的化しちゃったら意味ないので」

サラリーマンを続ける理由を尋ねると「目標決まってないし、時間空いちゃうから辞めるのが怖い」という意外な答え。「不動産投資に関しては、もうこれくらいでいいかなってレベルにはなってるので、これからゆっくり自分探ししますよ」

周囲に何と言われようと、自分のペースは崩さない。この自然体の姿勢こそが、成功を掴んだ理由なのかもしれない。



プロフィール・沢孝史

1959年12月10日生。総投資額は25億円、うち、現在所有しているのは十数億、年間家賃収入は1億2000万円、税引後のCFは5000万円に上る。静岡県を中心に10棟以上(平均築年数3年)を所有。空室があっても1~2カ月ですぐに埋まる状態をキープしている。著書に『「お宝不動産」で金持ちになる!』(筑摩書房)など。

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