逆神マン

港区六本木一丁目、分譲マンション、築浅、専有面積183.76㎡(55.58坪)ということで「ザ・レジデンス六本木」で間違いないでしょう。
成約事例から坪1,500万円程度で売却できるとして、売上は1,500万円/坪×55.58坪＝83,370万円程度、利益率が12%だとすると粗利は約1億円。
着実に積み上げてますね。

不動産の仕入れは買っていれば新たな情報が入ってくるので、来期以降とても楽しみですね。

★恵比寿での不動産開発の事業収支の想像

・2023年10月期純資産の30％以上
⇒1,291百万円×30％以上＝3.87億円以上
・土地面積
⇒429.54㎡（129.93坪）
・立地
⇒恵比寿ガーデンプレイスに近い閑静な住宅街
⇒都市計画図によると、おそらく第一種低層住居専用地域、建ぺい率60％、容積率150％のエリアだと予想
・物件種別
⇒賃貸マンション、ＲＣ造の地上３階・地下１階、間取りは１Ｋ、１ＬＤＫ仕様を中心に約30戸
⇒土地面積429.54㎡×容積率150％＝644.31㎡（容積対象延床面積）
⇒容積対象延床面積644.31㎡÷30戸＝21.47㎡（面積/戸）※１Kの床面積相当
⇒地下1階があるため、容積不算入による緩和で１LDKも配置可

◆考察
＜土地代＞
・土地代が4億円と仮定すると、
4億円÷土地129.93坪÷容積率150％＝一種単価205万円/坪になるため、これは安い
・土地代が5億円と仮定すると、
5億円÷土地129.93坪÷容積率150％＝一種単価256万円/坪になるため、妥当ではないか
・土地代が2023年10月期純資産の30％以上(3.87億円)40％未満(5.16億円)と推測すると、おそらく土地代は4億円よりは5億円に近い水準だと思われる。
＜建築費＞
法定延床面積は容積対象延床面積(644.31㎡)より大きくなるため、約670㎡と推測すると、
670㎡(202坪)×建築費190万円/坪＝3.85億円
＜諸経費＞
土地代+建築費の10％相当と仮定
土地代約5億円+建築費約4億円＝9億円
9億円×10％＝9,000万円
＜利益＞
利益率12％程度と想定すると、約1.18億円
＜総事業費＞
土地代5億円+建築費4億円+諸経費0.9億円+利益1.2億円＝約11.1億円

売上11.1億円÷30戸＝3,700万円/戸⇒妥当ではないか
売上11.1億円÷容積対象延床面積(644.31㎡)＝569万円/坪⇒専有面積はもう少し小さくなるので、専有単価600万円/坪くらいで妥当ではないか
容積対象延床面積(644.31㎡、194.90坪)×賃料単価1.9万円/坪×12ヶ月＝約4,450万円/年（年間収益）
年間収益4,450万円÷売上11.1億円＝約4％（表面利回り）⇒妥当ではないか

よって、本プロジェクトの粗利は約1.2億円と予想します。