究極の株式投資（究株）の掲示板

私の朝の書き込みで(出張移動の途中だったので、取り敢えず投稿してしまいました)で、考慮に足りなかった部分として、借入金の金利負担増加分は分配金減少リスクであることと、インフレになるとFIT終了後の保有太陽光発電設備の評価額は増えると思います。

daiさんは研究熱心ですね。私も葦の浮舟さんのように自分の感覚で投資している部分が大きいので、daiさんのように自分が納得できるまで理由探しするタイプではないです。

市場はしばしば間違えるので、それに気づいた時に上手く拾うのが勝ちパターンの一つだとは思っています。

>>40086

いきなり振られても・・・(笑)
申し訳ありませんが、何も考えていないし何もわからないとしか言いようがありません(笑)

ついでですからコロナの話も絡めて言うと、ワクチンを一回も打たなかったしマスクも極力しなかったように、必要性を感じないことはやらない性分なので。

投資についても同様ですね。必要性を感じないことはわざわざやらないです。
先に言っておくと、前にもどこかで書いたかもしれないけど、私、一応IQは144なんですね。だから、理解分析する頭はあるでしょうね。
だけど、四季報も持っていないし見たこともないし、株のPERやPBR、リートのNAV倍率なども見ていませんね。
(先物の短期売買はテクニカルが有効で、これは勉強しました)

これらは、「ワクチン打っていつもマスクをして人混みを避けていたからコロナに罹らなかった」とか「それだけの対策をしていたのだから罹ったのも仕方がない」と自己を肯定しているのと同じこと。
「しっかり勉強しているから利益が出ているのだ」とか「これだけ勉強したのだから損が出ていても納得はいく」という自己肯定と同じ。
やった気にはなっているけど、そんなことしても、あまりパフォーマンスに違いは出ない、というのが私の考え。
だから、無駄なことはしない。

根本的に、方向性が間違っているですよ。当時はほとんど同調意見が見られなかったけど、コロナには自己免疫力を高めていくことが一番大切だった。
投資も、安い時に買う、これが最重要ですよ。強いて言うなら、何のためらいもなくそれができる精神力ですね。
それ以外に必要性を感じていないので、

前にも書いた相場格言の通り。
「人の行く裏に道あり花の山」
「野も山も皆一面に弱気なら、○○になりて米を買うべし」

インフラファンドも、私は総じて安い時に買ってあるのが多いので動くつもりもありませんし、ただ黙々と高い分配金を貰うのみです。
獅子真眼さんと知り合ったのも、カナディアンの掲示板で、価格がまだ9万円台の時でしたね。

ということで、掲示板で他人の意見を読んで「ふーん、詳しいことまで知っているんだねえ」と思うだけで（もっと言うなら、それで儲かっているのと思うだけで）、自分では何も深く考えていないので悪しからず。

>>40086

日本は国の借金が多いので金利は上がらない（上げれない）神話があったが、長期金利の上昇などのニュースを見て方向性としてゼロ金利政策終了を肌で感じ始めた。
今にして思えばゼロ金利信仰も昔の土地信仰に近いものがあった気がします。
あの頃は土地は上がるものと真剣に信じている人いましたし。
インフラファンドは規模などから個人主体なので、ニュースの影響大きいし、単純に表面利回りで買う流れが大きい。
気分で動く傾向が強いので、この先金利上昇のニュース出るたび弱く動く傾向強そう。
つまり、インフラファンドのインフレリスク今までまじめに考えなかった（日本に限ってはインフレリスクないと思っていた）のに、やっぱりインフレあるかもと心配になってきた。
で、この傾向がしばらく続くのでは・・ではどうしよう？
インフラ売り、株買い（グロースorバリューどっち？）
インフラ売り、REIT買い（インフラよりインフレに強いから）
どうするか？
逆張り的にインフラを買うのも一案ですが、今なの？というのを悩んでます。

>>40086

１．エネクス、JIFみたいに増資を毎年することなく、いちごグリーンは公募増資してない。
２．優待があるのでコアなサッカーファンが保有している
とか特殊な要因（他にもあると思うので詳しい人の意見も聞きたいです）があるので別もの認識です。そもそも利回り低いので投資対象外認識です。同じ利回りならインフラよりREITが良いかなと。

>>40085

インフレはモノやサービスに対しての紙幣価値が下がることなので、同じ分配金が続くのであれば、分配金自体の実質価値がすでにインフレ分の目減りしているはずです。

ですので、もし将来のインフレ懸念でインフラファンドが売られているのでしたら、2重にインフレ補正されているという、お間抜けな状況であり、であるなら市場が間違えている可能性が高く投資妙味があると私は考えます。

私がよく分かっていないのは、いちごグリーンは同じ太陽光発電インフラファンドなのに、上場来高値付近を推移していて、分配金利回りも5.4%付近ということ。

もしインフラファンドがインフレに弱いという理由で値下がりしているのなら、いちごの価格推移が同調しないのは説明がつきません。何か個別の理由があるのでしょうか？

葦の浮舟さんの御意見も是非ご教示頂ければと思います。

最近のインフラファンド物凄い悲惨ですね。
基本FIT頼みのインフレに弱い投資先。
たこ足ではないという考え方もあるけど税制上払い戻しになるのでNISAの無税恩恵もREITに比べ少ないし。

古参のカナディアン、東京インフラはエネクス、JIFよりマシかなと残してたんですが５月権利付きのエネクス、JIFは分配金以上に下落で不安になりました。
６月権利付きのカナディアン、東京インフラも売るかなあ。

みなさん、インフラどうする方針ですか？
カナディアンとか良いものと思うんですがエネクス、JIFにつられ下がるのは避けれない気がして。

>>40083

１．産業ファンドなどの物流系は長期契約主体なのでインフレに弱いイメージがあるんですが、実際どうなんでしょ。
２．産業ファンドは物件取得をあらかじめ開示してくれるのでPOの予定がわかりやすいので優良REITと思います。
３．次回POは来年春っぽい（物件取得時期＝PO時期かよくわからないですが）ので前回のPOがらみの下落の再来を警戒。
４．インフラファンドと物流系はイメージかぶる面があり優良カナディアンインフラでさえ20年から長期下落状態で手を出しにくいです。
５．REIT系お腹いっぱいだから買いにくいというのもあるなあ、他のREITを売ってまで買うメリットあるかは思案中。分散投資のメリットはあると思うけど。
６．日銀利上げ夏ごろありそうと思うんですが影響わからないので（実金利影響ほぼないと思いますが）思案中。
７．新規物件が徐々にFIT買取条件悪化するインフラファンドより、新規物件の家賃条件は良くなる可能性のある物流系REITが良いので乗り換えもあり？

>>40082

産業ファンドは確かに美味しそうですね。

ただ、2月にPO絡みもあって暴落したときに、125000円以下でかなり買っていてもうお腹一杯なので、今回は買っていません。

全く、または少ししか持っていない人にはお勧めですね。
ここらあたりで買うのが『勝ち組』です。

>>40081

J-REIT指数の短期底入れタイミングを狙っておりましたが、葦の浮舟さんの投稿を見て、私も今日、監視していた産業投資ファンドを購入しました。
分配金利回り5.4%、物流施設が半分で、羽田空港メインテナンスセンターや湘南ヘルスイノベーションパークなどの物件も保有しています。

これまで20年以上配当込みでJ-REITはTOPIXを常に上回ってきたのが、この半年はTOPIXが伸びてREITが停滞という異常値が続いています。

一方、賃貸マンション、物流、ホテルは好調ですが、長期金利の先高感や金融コストの上昇に加えて、オフィス賃料は東京以外の都市部では今後5年間でさらに2桁マイナス程度の下落が予想されており、J-REITにおけるオフィス系が時価総額に占める割合が高いことから、オフィス系がJ-REIT指数の足をひっぱるのではないかと、予測しております。

2月、3月ほどではないですが、リート指数がかなり下げてきています。

しかし、一旦安値覚えをしてしまうと、そのあたりまで価格が下がってきてくれないと買えない性分なので、なかなか追加買いはできないのですが、銘柄によってはその頃よりも下げてきているものもあります。

8952ジャパンリアルがそうですね。510,000で買いました。利回り4.75%。
まさか最古参のこのリートと縁ができるとは思ってもいませんでした。ここの4.75%なら文句ありません。

最近不人気のオフィス系ではありますが、この10年で見るとコロナも物ともせず徐々に分配金を増やしてきて、1.5倍ほどになっています。(7600→12000)
価格が5年後に40万円以下、10年後なら30万円以下になっていない限り負けはなく、そんなことはあり得ないでしょう。

投資詐欺に引っ掛かって取られる金が1億円あるなら、ここを買っておけば毎年安全に480万円入ってくるのに、世間には投資についての知識のない欲の皮の突っ張ったオ〇ヌケが多いのかも。

>>40077

米国REITとJ-REITのセクター別構成比

J-REIT
オフィスや物流施設、商業施設、住宅などが大半

米国REIT
インフラ、データセンター、貸倉庫、特殊施設、森林などを含む多様なセクター構成

先週52週高値更新したREIT

インヴィンシブル
エスコン
ザイマックス
スターアジア
ホテルリート

>>40076

日本のREIT指数は、時価総額が大きいオフィス系の寄与度が大きいので。米国だと5%程度。

なのでオフィス事情の先行きが明るくないREIT指数はイマイチですね。住居、ホテル、物流、商業施設しか興味がないです。

もちろん、物件売却で分配金利回り高いイチゴオフィスなどは、短期的には魅力的ですが、将来は収益が減るわけで、長期保有とは相反します。

>>40075

REITは長期投資商品でインカムゲイン主目的は激しく同意なんですが、
5年チャート眺めるとで2021/7を天井にトレンドライン引くと今は売り時とも思えます。
2021/7から下落基調でもうねりはあるので2022年初旬、2023年春、2024年3月に買い、上値トレンドラインがらみで売るなんてことは机上論ですが。
10年チャート眺めると2021/7から下落基調は１６００がらみまで下落するようにも見えます。
テレワーク広まりでオフィスあまりはこれから（テレワーク定着でもオフィス解約（＝小さい場所に借り換え含む）まで踏み込んでいない企業多いと思う）だろうし。

それとも2024年3月は歴史的大底で2021/7から下落基調は終了でコロナ前の高値を超えていく上昇と思いますか？
（基本的考えは確定拠出年金とかの投信経由やインデックス系でREITは指数買い多いので、基本的に東証REIT指数の影響大、銘柄選択を上手くやっても指数の影響は避けられない・・です）
（新NISAで買ったREITどうするか思案中です）

REIT指数は年初来高値に近づいてきましたね。
3月初旬のバーゲンセールで買えて良かったです。

為替相場は介入で荒れてますね。FXでレバレッジ大きくかけていたら、危険すぎです。

米国でもオフィス系以外のREITに注目が集まっているそうです。利下げ局面では株式よりもREITの方がパフォーマンスがいいからです。

が、米国は利下げよりも利上げを行わないと、インフレ抑制できないように見えます。今の米国の中立金利は5.5%以上ではないかとも囁かれています。

マネタリーベースが拡大しているので、ブレーキとアクセルを同時に踏んでいる状況ですね。

私も同意見で、REIT、インフラファンド系は、メインにはインカムゲインを狙う投資対象であるので、なるべく安い時に仕込んで、利回りの高い分配金をもらい続ける戦略。5倍になることはなくても、長期で2倍が実現でき、逆に半値になることはほぼない(コロナの時のように瞬間風速ではなるかもしれないが、滅多にない買い場)。

グロース株は10倍になるかもしれないが、大半は半値、3分の1、中には10分の1、100分の1、上場廃止すら珍しくもない。

ポートフォリオ理論の基本だと、債権や高配当安定株を混ぜることで、相場の変動に耐性の強い資産形成が可能。もちろん、配当/分配金の不労所得が頂けるのが一番のローリスク。通常の企業のように、売上や利益がいきなり半分や、赤字転落なんてことはほぼないですからね。

>>40069

>中長期ではまだ買えるレベルではない？

そもそもリートに対する考え方が違う。中長期だからこその買い場。
あなたの書き込みに、わずか一日で三つも「そう思う」が押されていて正直ビックリしてしまいましたよ。
投資の流儀は人それぞれですが、計画立ててうまく資産形成ができていない人も多いのかなと思ったりしてしまいますね。

いくら言ってもわからない人にはわからないので、リートに関しての説明は今回で終わりにしますが、例えばNISAで「オルカン」が大人気で、これさえ買って20年持っていればいいんだとほとんどの人間は言う。
私も、多分それで正解だとは思うが、20年前はインデックス投信がなかったのか、実際に20年積み立ててきて資産を増やしたという記事や書き込みにお目にかかっていない。
まあ、私がインデックス投信に関心がないから見つけていないだけかもしれないが。
皆、過去のチャートを見て、どこの20年を切り取っても大丈夫だと、あえて言うなら希望的観測で話しているだけに過ぎない。

そこへいくと、私は実際に15年間リート投資をしてきている。これまでも実際の話をしてきているが、ついでにもう少し詳しく書くと。
15年前に最初に買ったのは、オリックス・東急リアル・ユナイテッドアーバン・阪急・ジャパンエクセレントの五つ。
リートだから当然分配金込みでの評価になるが、この中では、ジャパンエクセレントが一番出来が悪い。といっても2倍程度にはなっている。その他は2.5倍から3倍程度かな。
10年ほど前に買ったものは2倍程度。5年以上前に買ったものは、以前書いた通り。
現在持っていないのは7銘柄だけ。

ポートフォリオが段々大きくなって、今は不労所得の分配金生活ができる。
勿論、タコ足配当ではなく、元本自体もプラスになっている。
これも、なるべく安い時に買ってきたからに他ならない。
だから、今回も実際に買っているし、実体験からも今が買い場だと勧めているのになあ。
何故か「そう思う」が押されない(笑)

まあ、今回の買いも、今どうのこうの言っていても仕方がない。検証は10年後ということで。
買った銘柄を書こうかとも思ったけど、18銘柄もあったので面倒臭いので止めました（笑）

>>40069

テクニカル指標で一旦売りなので3月下旬に私も持ち高減らしました。またチャンスがあれば買い増ししたいので、安くなってくれるのは歓迎ですが、前回安値はおそらく割れないと見ています。

確信が持てない人が多い時が狙い目ですからね。

３月上旬を底にした東証REIT指数の反発は暫く続くどころか３月内で終わって、
１か月も持たなかったですね。
流石に急すぎる上昇に警戒感出たのか。
でも、３年チャートで眺めるとまだまだ下落傾向継続中で中長期ではまだ買えるレベルではない？
長期では下落でも短期的なうねりを取っていくなら十分利益は出るけど、なかなか大変そう。